宏觀環(huán)境

　　1、2024年，消費(fèi)市場(chǎng)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長3.5%

圖：2019年12月-2024年12月社會(huì)消費(fèi)品零售總額單月及累計(jì)同比增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　消費(fèi)市場(chǎng)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，四季度一系列促消費(fèi)政策措施逐步起效，社零總額增速加快。2024年，我國實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額48.8萬億元，同比增長3.5%，其中四季度同比增長3.8%，增速較二季度和三季度分別加快1.2個(gè)百分點(diǎn)、1.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2019年12月-2024年12月商品零售及餐飲收入累計(jì)同比增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　分消費(fèi)類型來看，商品零售同比增長3.2%，體育娛樂用品類、通訊器材類等升級(jí)類商品零售額增長較快。與此同時(shí)，居民消費(fèi)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，更注重服務(wù)消費(fèi)，2024年餐飲收入同比增長5.3%，服務(wù)零售額同比增長6.2%，較同期商品零售增速高3.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　2、2024年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)5%的增長目標(biāo)，2025年強(qiáng)調(diào)實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，全方位擴(kuò)大內(nèi)需

　　2024年，我國經(jīng)濟(jì)整體保持平穩(wěn)運(yùn)行，全年GDP實(shí)際增速實(shí)現(xiàn)5%增長目標(biāo)，四個(gè)季度同比分別增長5.3%、4.7%、4.6%、5.4%。9月底，中央推出一攬子增量政策，有力地提振了市場(chǎng)信心。四季度以來，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)積極變化，制造業(yè)PMI重回榮枯線以上，消費(fèi)、進(jìn)出口等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯回升。本輪政策調(diào)整初步扭轉(zhuǎn)了短期經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)，為2025年我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了有利基礎(chǔ)。

圖：2017年以來中國GDP單季度同比增速數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“擴(kuò)大內(nèi)需”列為2025年經(jīng)濟(jì)工作首要任務(wù)，提出“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求”。整體而言，2025年穩(wěn)增長仍需逆周期政策進(jìn)一步發(fā)力，全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求，防范化解外部沖擊，著力提振國內(nèi)消費(fèi)與投資。短期房地產(chǎn)投資仍面臨下行壓力，受居民收入預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下行引發(fā)“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”等因素影響，消費(fèi)需求仍待提振，除消費(fèi)品以舊換新等政策外，2025年消費(fèi)恢復(fù)仍需改善居民對(duì)未來就業(yè)收入的預(yù)期和信心。

　　增量市場(chǎng)

　　1、商辦用房投資開工：2024年商辦用房開發(fā)投資額下降12.1%，新開工面積下降24.6%

　　圖：2020-2024年辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額月度累計(jì)同比變化

　　圖：2020-2024年辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房新開工面積月度累計(jì)同比變化數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2024年，全國商辦用房開發(fā)投資額為11104億元，同比下降12.1%，降幅較2023年收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為11.1%；新開工面積為6873萬平方米，同比下降24.6%，降幅較2023年擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)，占房屋新開工面積的比重為9.3%。

　　辦公樓：2024年，全國辦公樓開發(fā)投資額為4160億元，同比下降9.0%；新開工面積為1893萬平方米，同比下降27.7%。

　　商業(yè)營業(yè)用房：2024年，全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為6944億元，同比下降13.9%；新開工面積為4980萬平方米，同比下降23.3%。

圖：2020-2024年全國辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售面積月度累計(jì)同比變化數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2024年，全國商辦用房銷售面積為8389萬平方米，同比下降7.6%，降幅較2023年收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)，占商品房銷售面積的比重由2023年的8.1%增至8.6%。

　　辦公樓：2024年，全國辦公樓銷售面積為2403萬平方米，同比下降11.5%；12月，辦公樓銷售面積為322萬平方米，同比下降25.7%。

　　商業(yè)營業(yè)用房：2024年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為5986萬平方米，同比下降5.9%；12月，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為782萬平方米，同比下降9.7%。

　　注：本部分商辦用房指辦公樓+商業(yè)營業(yè)用房，指標(biāo)解釋與《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》一致。

　　2、商辦用地：2024年300城商辦用地供需規(guī)模總體保持平穩(wěn)，但仍處近10年低位，拿地企業(yè)中央國企占比較大

圖：2015-2024年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積及同比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年300城商辦用地共推出1.79億平方米，同比微幅下降0.8%，成交1.6億平方米，同比小幅增長4.4%；土地供需規(guī)模均處近10年低位，拿地企業(yè)中央國企占比較大。

圖：2020-2024年各線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積及同比數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　分城市等級(jí)來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年一線城市商辦用地推出面積為538萬平方米，同比小幅增長6.5%，成交面積為502萬平方米，同比基本持平；二線城市推出及成交面積分別為5783萬平方米、5354萬平方米，同比分別小幅下降3.2%，小幅增長5.0%；三四線城市推出面積為11587萬平方米，同比基本持平，成交面積為10144萬平方米，同比小幅增長4.3%。

　　注：如無特殊說明，土地面積指規(guī)劃建筑面積，所有土地?cái)?shù)據(jù)來自公開招拍掛市場(chǎng)。

　　3、新開業(yè)集中式商業(yè)：開業(yè)節(jié)奏放緩，企業(yè)布局向核心城市集中，開業(yè)項(xiàng)目中一二線城市占比較上年有所提高

圖：2024年新開業(yè)集中式商業(yè)數(shù)量在5個(gè)以上的城市數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年全國共新開業(yè)3萬方以上集中式商業(yè)370個(gè)，總建筑面積近3300萬平方米，與2023年相比開業(yè)節(jié)奏有所放緩。鑒于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍有待恢復(fù)，企業(yè)投資布局更加聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。分城市等級(jí)來看，一二線城市新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量占比約61%，較2023年有所提高。

　　存量市場(chǎng)

　　1、商業(yè)存量：五大核心城市群高能級(jí)城市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，存量規(guī)模占全國六成

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2024年末，全國3萬方以上已開業(yè)集中式商業(yè)總數(shù)超6600個(gè)，總建筑面積約5.8億平方米；五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市群）占比約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市群內(nèi)的一二線城市及部分三線城市均有較多項(xiàng)目，其他城市群僅部分核心城市商業(yè)發(fā)達(dá)。

圖：一二線城市城鎮(zhèn)人口與城鎮(zhèn)人均集中式商業(yè)面積對(duì)比注：人口數(shù)據(jù)口徑：深圳為2023年常住人口，哈爾濱、太原為2022年城鎮(zhèn)常住人口，其他城市為2023年城鎮(zhèn)常住人口。數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　以2023年末城鎮(zhèn)常住人口計(jì)算，截至2024年末，我國城鎮(zhèn)人均集中式商業(yè)面積約0.6平方米，整體增量開發(fā)空間已較小。一線城市存量規(guī)模已較大，人均集中式商業(yè)面積約1.1平方米，未來存量項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；二線城市城鎮(zhèn)人均集中式商業(yè)面積約0.9平方米，接近一線城市水平，部分城市存在商業(yè)項(xiàng)目過剩的風(fēng)險(xiǎn)；三四線城市當(dāng)前城鎮(zhèn)人均集中式商業(yè)面積仍較小，約為0.4平方米，但多數(shù)三四線城市人口基數(shù)小、消費(fèi)能力不足，企業(yè)經(jīng)營面臨挑戰(zhàn)。

　　2、租賃市場(chǎng)：商鋪及寫字樓租賃市場(chǎng)整體仍偏弱，租金均下跌

　　（1）商鋪?zhàn)赓U：2024下半年，商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比下跌0.51%，商圈（購物中心）租金環(huán)比下跌0.31%圖：2018-2024年全國重點(diǎn)城市主要商業(yè)街、重點(diǎn)商圈(購物中心)平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

　　商業(yè)街：2024年，服務(wù)消費(fèi)保持較快增長，旅游市場(chǎng)升溫，帶動(dòng)部分城市知名商業(yè)街、文旅街區(qū)客流量增長，店鋪持續(xù)迭代，商鋪?zhàn)赓U需求有所釋放；但更多商業(yè)街在購物中心的沖擊下經(jīng)營承壓，空置增加，租金下行。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街商鋪平均租金較上半年下跌0.51%，全年累計(jì)下跌0.42%。

　　購物中心：2024年，消費(fèi)市場(chǎng)總體呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但國內(nèi)有效需求仍顯不足，為穩(wěn)定項(xiàng)目出租率，部分運(yùn)營商主動(dòng)下調(diào)項(xiàng)目租金報(bào)價(jià)；同時(shí)，存量項(xiàng)目積極調(diào)改，引進(jìn)更多餐飲、娛樂等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，也導(dǎo)致項(xiàng)目租金水平下滑。綜合因素影響下，2024下半年，15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈（購物中心）商鋪平均租金較上半年下跌0.31%，全年累計(jì)下跌0.06%。

　　（2）寫字樓租賃：2024年四季度重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比下跌0.61%，全年累計(jì)下跌1.85%圖：2019-2024年全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

　　2024年，寫字樓市場(chǎng)整體仍承壓，盡管部分城市凈吸納量超過2023年，但總體較疫情前仍有差距。此外，相比新增供應(yīng)量，近兩年辦公樓租賃需求較為疲軟，部分城市市場(chǎng)供大于求態(tài)勢(shì)加劇，寫字樓租金亦呈下跌態(tài)勢(shì)。2024年四季度，全國重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金為4.62元/平方米/天，環(huán)比下跌0.61%，跌幅較三季度擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，全年累計(jì)下跌1.85%，累計(jì)跌幅較2023年擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

圖：2023年四季度-2024年四季度重點(diǎn)城市甲級(jí)寫字樓空置率數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年四季度，一線城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較低，其中廣州最低，為10.9%；二線代表城市中，杭州、蘇州甲級(jí)寫字樓空置率分別為11.7%、15.8%，市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，重慶、天津、青島、武漢、長沙等城市甲級(jí)寫字樓空置率相對(duì)較高，空置壓力相對(duì)較大。

圖：2024年前三季度重點(diǎn)城市租賃案例租戶行業(yè)占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2024年前三季度，中指共監(jiān)測(cè)到重點(diǎn)城市租賃案例198筆，其中TMT、金融、商務(wù)服務(wù)業(yè)企業(yè)合計(jì)占比超五成，承租需求相對(duì)較多。具體來看，TMT行業(yè)監(jiān)測(cè)到46宗案例，占比約23%；金融業(yè)監(jiān)測(cè)到39宗案例、商務(wù)服務(wù)業(yè)監(jiān)測(cè)到24宗案例，占比分別為20%、12%；醫(yī)療健康/生物醫(yī)藥、教育、批零住餐三大類行業(yè)監(jiān)測(cè)案例在10-20宗之間，占比在6%-10%之間；其他行業(yè)監(jiān)測(cè)案例共計(jì)47宗，合計(jì)占比24%。與2023年同期相比，TMT、醫(yī)療健康/生物醫(yī)藥、教育企業(yè)租賃案例占比有所提升，商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)租賃案例占比有所下降。

　　3、大宗交易：2024年中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)到大宗交易260宗，市場(chǎng)仍保持一定活躍度，但單筆交易金額有所回落

　　交易宗數(shù)：2024年，中指共監(jiān)測(cè)到大宗交易260宗，較上年多96宗；涉及一線城市的交易為137宗，占比50.2%，其中上海、北京依舊是交易最為活躍的城市；涉及二線城市的交易宗數(shù)為70宗，占比25.6%，其中成都、杭州、寧波、蘇州交易宗數(shù)相對(duì)較多；涉及三四線城市的交易宗數(shù)為66宗，占比24.2%，發(fā)生交易的城市包括泉州、江門、鎮(zhèn)江、日照等40余個(gè)城市。

　　交易金額：2024年，以披露金額的交易計(jì)算，中指共監(jiān)測(cè)到已成交大宗交易1338億元，單筆交易平均金額為5.8億元，較上年下降兩成。其中一線城市交易金額為856億元，上海交易金額超500億元，北京超200億元；二線城市交易金額為296億元，成都、沈陽、蘇州、杭州、三亞、重慶交易金額相對(duì)較大，均在20億元以上；三四線城市交易金額為136億元，泉州、江門交易金額在10億元以上。

　　注：本報(bào)告所統(tǒng)計(jì)大宗交易，不含交易金額在1億元以內(nèi)的交易，資產(chǎn)類型不含地塊、住宅，不含關(guān)聯(lián)交易等非市場(chǎng)化行為產(chǎn)生的交易；部分資產(chǎn)包類交易，其內(nèi)含資產(chǎn)分布在不同城市，故在按城市統(tǒng)計(jì)交易筆數(shù)時(shí)存在重復(fù)計(jì)算。

表：2024年重點(diǎn)城市大宗交易案例（部分）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

圖：2024年重點(diǎn)城市大宗交易金額占比（按物業(yè)類型分）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　資產(chǎn)類型：商業(yè)及辦公資產(chǎn)依舊受投資者青睞。從交易宗數(shù)來看，以商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、商業(yè)、綜合體、酒店）為標(biāo)的的交易共171宗，占比66%，其中商業(yè)、辦公樓交易宗數(shù)在60宗以上。以披露金額的交易計(jì)算，辦公樓交易金額相對(duì)較高，為419億元，商業(yè)、綜合體、酒店交易金額均在100億元以上，合計(jì)占比67%。

　　買家特征：內(nèi)資買家仍主導(dǎo)市場(chǎng)，機(jī)構(gòu)投資人交易金額較大。2024年，以披露買家的交易計(jì)算，內(nèi)資企業(yè)買家交易宗數(shù)占比約89%，其中機(jī)構(gòu)投資人（險(xiǎn)資、信托基金等）、地方國資/國企、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)（含開發(fā)商、商管公司、住房租賃企業(yè)等）收并購行為相對(duì)活躍，交易宗數(shù)合計(jì)占比近六成；以全部交易計(jì)算，買家為機(jī)構(gòu)投資人的交易金額占比近四成。

　　4、企業(yè)融資：CMBS/CMBN發(fā)行量下降，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs、經(jīng)營性物業(yè)貸拓寬企業(yè)融資渠道

　　（1）2024年，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN、類REITs等產(chǎn)品約1065億元，同比下降15.1%

圖：2024年CMBS/CMBN和類REITs發(fā)行量占比（按底層資產(chǎn)細(xì)分）

數(shù)據(jù)來源：CNABS、中指研究院綜合整理

　　2024年，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/CMBN和類REITs等產(chǎn)品發(fā)行單量共83支，較上年減少6支；產(chǎn)品發(fā)行金額共計(jì)1065億元，同比下降15.1%。分產(chǎn)品類型來看，CMBS/CMBN發(fā)行規(guī)模為642億元，同比下降33%；類REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模為423億元，同比增長42.8%。

　　以商業(yè)地產(chǎn)（辦公物業(yè)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、綜合體、酒店、混合類）為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行金額為949億元，占比89%；其中底層資產(chǎn)為辦公物業(yè)、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)品發(fā)行量各占27%，較2023年分別下降14個(gè)百分點(diǎn)、提高6個(gè)百分點(diǎn)；底層資產(chǎn)為綜合體、酒店、混合類的產(chǎn)品發(fā)行量占比合計(jì)約35%，較2023年提高約3個(gè)百分點(diǎn)；底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、物流倉儲(chǔ)及其他物業(yè)類型的產(chǎn)品發(fā)行金額均在50億元以內(nèi)，合計(jì)占比11%。

　　整體來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目依托于企業(yè)的良好運(yùn)營可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，發(fā)行以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為企業(yè)融資的重要途徑之一。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處調(diào)整期的情況下，CMBS/CMBN產(chǎn)品的認(rèn)購意愿較低，發(fā)行量下滑；此外，部分頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)選擇合理利用經(jīng)營性物業(yè)貸款作為融資渠道的有效補(bǔ)充，或?yàn)閷?dǎo)致CMBS/CMBN發(fā)行量下降的另一因素。

　　（2）2024年共有7支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，拓寬企業(yè)融資渠道2024年，政策推動(dòng)下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段，增量擴(kuò)容提速，市場(chǎng)流動(dòng)性有望提升。截至2024年12月，我國共有已上市公募REITs 58支，總發(fā)行規(guī)模超1600億元。按年來看，2021-2023年分別上市11支、13支、5支產(chǎn)品；2024年上市29支產(chǎn)品，其中7支為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，產(chǎn)品發(fā)行速度顯著提升。

　　分資產(chǎn)類型來看，橋梁公路發(fā)行規(guī)模最大，約688億元，其次為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)行規(guī)模約271億元，能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行規(guī)模均在200億元左右，倉儲(chǔ)物流發(fā)行規(guī)模約176億元，保租房和生態(tài)環(huán)保類基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行規(guī)模均在100億元以內(nèi)。

表：部分消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs核心財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)及底層資產(chǎn)出租率

數(shù)據(jù)來源：基金公告、中指研究院綜合整理

　　一季度發(fā)行的三支產(chǎn)品業(yè)績(jī)表現(xiàn)均相對(duì)穩(wěn)定。收入方面，三季度嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華夏金茂商業(yè)REIT收入較二季度有小幅下降，華夏華潤商業(yè)REIT收入環(huán)比增長較多；凈利潤和可供分配金額方面，三只產(chǎn)品均有所增長。

　　已發(fā)布三季報(bào)的五支消費(fèi)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)運(yùn)營平穩(wěn)，出租率保持較高水平。根據(jù)各產(chǎn)品三季報(bào)數(shù)據(jù)，2024年9月末，五支消費(fèi)REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)出租率均在90%以上。其中華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)項(xiàng)目出租率均在98%以上，基本處于滿租狀態(tài)。嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT四個(gè)項(xiàng)目整體出租率為96.7%，較二季度下降1.4個(gè)百分點(diǎn)；華安百聯(lián)消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)出租率為93.1%，為五只產(chǎn)品中最低。

　　從融資渠道來看，目前CMBS/CMBN、類REITs等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展已較為成熟，經(jīng)營性物業(yè)貸亦成為企業(yè)融資的有效補(bǔ)充，但從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度考慮，發(fā)行公募REITs可倒逼企業(yè)回歸經(jīng)營本質(zhì)，提高運(yùn)營質(zhì)量，符合企業(yè)長期利益。

　　（3）經(jīng)營性物業(yè)貸有效補(bǔ)充企業(yè)融資渠道，部分企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)貸置換增額已超百億2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監(jiān)管總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場(chǎng)債券。”9月24日，央行及金融監(jiān)管總局再發(fā)文，將相關(guān)政策適用期限延長至2026年底。頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有較多優(yōu)質(zhì)商辦資產(chǎn)，合理利用經(jīng)營性物業(yè)貸款可有效緩解企業(yè)債務(wù)壓力、增加企業(yè)流動(dòng)性，是對(duì)融資渠道的有效補(bǔ)充。

　　例如，2024上半年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性物業(yè)貸款凈增219億元，其中存量項(xiàng)目增額達(dá)140億元。此外，龍湖集團(tuán)還用經(jīng)營性物業(yè)貸提前兌付2筆CMBS，共計(jì)72億。公司管理層在2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，經(jīng)營性物業(yè)貸款融資力度的加大，讓龍湖集團(tuán)以更優(yōu)的成本，進(jìn)一步拉長平均合同借貸年期。中債增信債券方面，25年到期35億，26年到期23億，均計(jì)劃用經(jīng)營性物業(yè)貸替換。

　　市場(chǎng)展望

　　1、零售商業(yè)：政策繼續(xù)發(fā)力提振消費(fèi)，有助于商鋪?zhàn)赓U需求釋放

　　2024年，零售商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”態(tài)勢(shì)，上半年市場(chǎng)溫和復(fù)蘇，租金企穩(wěn)；下半年，受三季度消費(fèi)市場(chǎng)恢復(fù)放緩影響，部分項(xiàng)目為穩(wěn)定出租率下調(diào)租金，盡管四季度消費(fèi)市場(chǎng)有所恢復(fù)，但市場(chǎng)短期內(nèi)難以快速反彈，下半年重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨疠^上半年有所下跌。居民消費(fèi)需求發(fā)生轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)出偏好高性價(jià)比產(chǎn)品、注重精神滿足、對(duì)文體娛樂消費(fèi)及“以舊換新”類消費(fèi)品需求增長的特征。在此背景下，奧特萊斯、非標(biāo)商業(yè)等商業(yè)業(yè)態(tài)存在發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　展望2025，2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“擴(kuò)大內(nèi)需”列為2025年經(jīng)濟(jì)工作首要任務(wù)，提出了“實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)，推動(dòng)中低收入群體增收減負(fù)，提升消費(fèi)能力、意愿和層級(jí)。”“加力擴(kuò)圍實(shí)施‘兩新’政策，創(chuàng)新多元化消費(fèi)場(chǎng)景，擴(kuò)大服務(wù)消費(fèi)，促進(jìn)文化旅游業(yè)發(fā)展。積極發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”等多方面工作任務(wù)。

　　政策發(fā)力下，預(yù)計(jì)2025年消費(fèi)市場(chǎng)將有所提振，商鋪?zhàn)赓U需求或有所釋放，但短期商鋪?zhàn)饨鸹蚶^續(xù)承壓。商業(yè)運(yùn)營企業(yè)需在消費(fèi)內(nèi)容和服務(wù)方面繼續(xù)發(fā)力，保障項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營。消費(fèi)內(nèi)容方面，商業(yè)運(yùn)營企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注智能家居、文娛旅游、體育賽事、國貨“潮品”等新型消費(fèi)，適時(shí)吸納優(yōu)質(zhì)品牌，調(diào)整業(yè)態(tài)配比，更新消費(fèi)場(chǎng)景，以吸引消費(fèi)者；服務(wù)方面，商業(yè)運(yùn)營企業(yè)可通過豐富會(huì)員權(quán)益、舉辦營銷活動(dòng)等方式吸引消費(fèi)者，與商戶共同制定經(jīng)營策略，以穩(wěn)定營業(yè)額，進(jìn)而穩(wěn)定出租率。

　　2、寫字樓：市場(chǎng)繼續(xù)處于底部盤整期，需求或延續(xù)溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)

　　2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行保持平穩(wěn)，但國內(nèi)有效需求仍顯不足，部分租戶企業(yè)經(jīng)營依舊承壓，重點(diǎn)城市寫字樓市場(chǎng)仍處筑底階段。各地業(yè)主“以價(jià)換量”穩(wěn)定項(xiàng)目出租率的現(xiàn)象較為明顯，辦公樓租賃需求仍較為疲軟，重點(diǎn)城市寫字樓租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)。

　　展望2025，寫字樓市場(chǎng)或延續(xù)2024年偏弱狀態(tài)，繼續(xù)處于底部盤整期，需求或一定程度溫和復(fù)蘇，但短期內(nèi)租金或繼續(xù)承壓。對(duì)業(yè)主方來說，穩(wěn)定出租率是2025年的首要任務(wù)，因此寫字樓運(yùn)營企業(yè)應(yīng)重視產(chǎn)業(yè)生態(tài)打造和服務(wù)體系升級(jí)，保持基石租戶穩(wěn)定性，進(jìn)而吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐，維持項(xiàng)目良性運(yùn)行。