2024年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價(jià)換量”帶動(dòng)市場(chǎng)保持一定活躍度，但9月市場(chǎng)也出現(xiàn)降溫。隨后9.26政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)維穩(wěn)信號(hào)，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場(chǎng)注入信心，四季度以來，新房及二手房成交量均出現(xiàn)明顯回升，核心城市二手房?jī)r(jià)格有所趨穩(wěn)。12月，政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

　　2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項(xiàng)政策加力有望帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場(chǎng)銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫(kù)存影響下，短期開工投資下行態(tài)勢(shì)難改，其中盤活存量閑置土地政策的實(shí)施進(jìn)展，是推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)、穩(wěn)定投資開工的關(guān)鍵因素。

　　（1）房?jī)r(jià)：2024年，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月，9.26新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，11月、12月分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，結(jié)束百城連續(xù)7個(gè)月全跌局面，其中成都、深圳連續(xù)2個(gè)月上漲。2024年，受部分優(yōu)質(zhì)改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%。

　　（2）市場(chǎng)供求：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-11月，全國(guó)新建商品房銷售面積8.6億平方米（全年預(yù)計(jì)9.7億平方米），同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，其中現(xiàn)房銷售2.6億平方米，同比增長(zhǎng)19.4%，表現(xiàn)明顯好于期房。重點(diǎn)城市方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約19%，重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約7%。全年來看，一季度100城新房銷售面積同比下降45%，30城二手房同比下降21%；二季度在5.17利好政策帶動(dòng)下，新房銷售面積同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度重點(diǎn)城市新房、二手房成交環(huán)比下降，直到9月底迎來大力度政策支持；9.26新政后，核心城市新房銷售規(guī)模持續(xù)改善，四季度重點(diǎn)城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)約16%，30城二手房成交同比增長(zhǎng)約35%。2024年，50個(gè)代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降約三成，供給端表現(xiàn)整體偏弱，整體庫(kù)存仍處高位，截至11月末，重點(diǎn)城市可售面積出清周期為21.2個(gè)月。

　　（3）需求結(jié)構(gòu)：2024年1-11月，監(jiān)測(cè)城市中多數(shù)城市90-120平米新房成交套數(shù)占比保持在四成以上，占據(jù)市場(chǎng)主流地位；上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數(shù)占比較2023年同期提升超5個(gè)百分點(diǎn)。另外，隨著二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下調(diào)，二季度以來北京、上海、深圳剛需加快入市，總價(jià)300萬以下二手房成交套數(shù)同比明顯增長(zhǎng)，剛需入市有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放。

　　（4）土地市場(chǎng)：2024年，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降超兩成，土地出讓金同比下降28%，出讓金規(guī)模僅為2020年高點(diǎn)四成左右。各線城市成交規(guī)模均縮量，一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進(jìn)一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重仍過半。土拍市場(chǎng)整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢(shì)，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競(jìng)拍出高溢價(jià)，但全國(guó)土地市場(chǎng)仍面臨調(diào)整壓力。央國(guó)企和地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力。

　　（5）政策展望：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，全國(guó)住建工作會(huì)議明確2025年任務(wù)方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將保持延續(xù)性，下階段有望繼續(xù)圍繞促進(jìn)需求、優(yōu)化供給兩個(gè)方面展開，加快政策落實(shí)。促進(jìn)需求方面，一是，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，取消郊區(qū)或大戶型限購(gòu)政策存在預(yù)期；三是，加大購(gòu)房補(bǔ)貼等鼓勵(lì)性政策或?qū)⒃诟喑鞘新涞兀瑤?dòng)需求釋放。優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)或在于去庫(kù)存政策的加快落地推進(jìn)，一是，專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”；二是，完善存量商品房收儲(chǔ)政策，促進(jìn)存量商品房去化；三是，盤活商辦用房改為租賃住房等。另外，“好房子”建設(shè)、項(xiàng)目融資“白名單”等或也將是政策聚焦點(diǎn)。

　　（6）市場(chǎng)展望：根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。需求端，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)模高等因素制約，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降8.7%。

　　2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

　　（一）價(jià)格水平：2024年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月，9.26新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)；改善型樓盤入市帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格全年累計(jì)上漲2.68%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　二手住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2024年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.26%，跌幅較2023年擴(kuò)大3.73個(gè)百分點(diǎn)。其中，一季度百城二手房?jī)r(jià)累計(jì)下跌1.48%；二季度、三季度累計(jì)分別下跌2.16%和2.13%；四季度政策發(fā)力帶動(dòng)下，百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)跌幅收窄至1.69%，其中一線城市房?jī)r(jià)回穩(wěn)明顯，深圳于11-12月，房?jī)r(jià)呈連續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，結(jié)束之前連跌局面，北京、上海和廣州房?jī)r(jià)跌幅較之前則明顯收窄。12月，百城二手住宅均價(jià)為14203元/平方米，環(huán)比下跌0.53%，跌幅較11月收窄0.04個(gè)百分點(diǎn)，已連跌32個(gè)月。

　　新建住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2024年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，較2023年擴(kuò)大2.41個(gè)百分點(diǎn)。2024年以來，受改善型樓盤入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，12月百城新建住宅均價(jià)為16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　從漲跌城市個(gè)數(shù)看，二手房方面，整體價(jià)格仍承壓，4月至10月百城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比呈全跌態(tài)勢(shì)，11月、12月百城中分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房掛牌均價(jià)環(huán)比上漲，其中成都、深圳2個(gè)月環(huán)比連續(xù)保持上漲。新房方面，2024年，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比下跌城市數(shù)量保持平穩(wěn)，基本維持在30-50個(gè)之間。

　　（二）成交規(guī)模：2024年100城新房成交面積同比下降約19%，30城二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約7%；9.26新政后市場(chǎng)持續(xù)改善，四季度核心城市銷售同環(huán)比保持增長(zhǎng)全國(guó)新房：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%，商品房銷售額8.5萬億元，同比下降19.2%，商品房銷售面積累計(jì)同比降幅已連續(xù)6個(gè)月收窄，銷售額降幅連續(xù)7個(gè)月收窄。1-11月商品住宅銷售面積同比下降16.0%，商品住宅銷售額同比下降20.0%，商品住宅累計(jì)銷售面積、銷售額同比降幅均已連續(xù)7個(gè)月收窄。

圖：2016年至2024年100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積及同比走勢(shì)

圖：2020年以來100個(gè)代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　100城新房：2024年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比下降約19%，四季度以來新房銷售規(guī)模持續(xù)改善。根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年，100個(gè)代表城市新建商品住宅月均成交面積2340萬平方米，同比下降約19%。具體來看，一季度受季節(jié)性因素及2023年同期高基數(shù)影響，銷售面積同比下降45%；二季度在“517新政”降首付、降利率及地方限制性政策松綁帶動(dòng)下，5月、6月市場(chǎng)成交有所回升，單季銷售面積同比降幅收窄至26%；進(jìn)入三季度，5.17政策效果逐漸減弱，疊加預(yù)期偏弱、供應(yīng)縮量、惡劣天氣等因素影響，新房市場(chǎng)成交持續(xù)走弱，季度環(huán)比下降16%，同比在低基數(shù)下下降15%。9.26中央政治局會(huì)議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放最強(qiáng)穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)，隨后“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等一系列支持政策落地，極大地提振了市場(chǎng)信心，四季度100城新房銷售面積同比增長(zhǎng)16%，其中10月核心城市市場(chǎng)成交活躍度明顯提升，重點(diǎn)100城新房銷售面積同比轉(zhuǎn)增，結(jié)束16連跌，11月同比增長(zhǎng)20%，12月在“減稅”政策及集中網(wǎng)簽推動(dòng)下，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積繼續(xù)回升，環(huán)比增長(zhǎng)約17%，同比增長(zhǎng)約18%。市場(chǎng)出現(xiàn)階段性“回穩(wěn)”。

圖：2022年以來各梯隊(duì)代表城市新建商品住宅月度成交面積同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　從不同梯隊(duì)城市來看，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年一線城市新建商品住宅累計(jì)銷售面積同比降幅最小；四季度各線城市銷售面積同比增幅均超10%，一線城市市場(chǎng)修復(fù)較快。

　　一線城市2024年銷售面積同比下降約10%，其中四季度同比增長(zhǎng)40%。2024年，一線城市新建商品住宅單城市月均成交61萬平方米，同比下降約10%。在降首付、降利率、放松限購(gòu)、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠等利好政策刺激下，四季度一線城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)40%，由于廣深政策力度強(qiáng)于京滬，市場(chǎng)恢復(fù)也相對(duì)更好，深圳、廣州四季度新房銷售面積同比分別增長(zhǎng)142%、72%，北京、上海同比分別增長(zhǎng)8%、13%。

　　二線代表城市2024年銷售面積同比下降約20%，其中四季度同比增長(zhǎng)15%。2024年，二線城市新建商品住宅單城市月均成交37萬平方米，同比下降約20%。在9.26樓市一攬子利好政策帶動(dòng)下，四季度二線城市銷售面積同比增長(zhǎng)15%，其中廈門在利好政策支持、高性價(jià)比項(xiàng)目及房票集中入市等多因素推動(dòng)下，四季度銷售面積同比增幅超60%；武漢在政策利好、供應(yīng)放量及集中備案等多因素影響下，四季度銷售面積同比增幅超70%。

　　三四線代表城市2024年銷售面積同比下降約22%，四季度同比增長(zhǎng)11%。2024年，三四線城市新建商品住宅單城市月均成交13萬平方米，同比下降約22%。9.26新政后，在“以價(jià)換量”及核心城市修復(fù)帶動(dòng)影響下，部分三四線代表城市銷售面積有所改善，如紹興、惠州等，2024年12月在集中網(wǎng)簽影響下，三四線代表城市銷售面積同比增幅超10%。

圖：2022年以來30個(gè)代表城市二手住宅月度成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　30城二手房：2024年30城二手房成交同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，四季度成交加快放量。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交約165.7萬套，同比增長(zhǎng)約7%。具體來看，受季節(jié)因素及2023年2、3月高基數(shù)影響，一季度二手房成交套數(shù)同比下降21%；5.17樓市一攬子利好政策落地后，市場(chǎng)情緒有所回升，6月二手房成交量環(huán)同比止降轉(zhuǎn)增，二季度二手房成交套數(shù)同比微增1%。三季度隨著政策效果逐漸減弱，8-9月二手房成交持續(xù)走低，但整體成交量仍高于去年同期，三季度二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)15%。四季度30城二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)35%。在9.26樓市一攬子利好政策刺激下，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，10月二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)23%，11月同比增長(zhǎng)約25%，12月二手房成交繼續(xù)放量，單月成交套數(shù)創(chuàng)近21個(gè)月新高（2023年4月以來）。

　　（三）需求結(jié)構(gòu)：改善性需求仍是新房市場(chǎng)重要支撐，核心城市剛需入市節(jié)奏加快

圖：2024年1-11月30個(gè)代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　從成交面積段來看，90-120平方米產(chǎn)品仍是新房市場(chǎng)需求主力。一線城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套數(shù)占比均超四成，其中上海占比高達(dá)55%。北京120平方米以上大戶型占比超其他一線城市；二線代表城市中，廈門、沈陽(yáng)、福州等城市中小戶型占比較高，均超30%；長(zhǎng)沙、杭州、西安、濟(jì)南等城市120平方米以上大戶型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主導(dǎo)，其余城市90-120平方米產(chǎn)品成交套數(shù)占比均接近或超過四成。三線代表城市中，佛山、東莞、蕪湖、唐山、紹興90-120平方米住宅成交套數(shù)占比均超40%。

　　從成交套數(shù)占比變化來看，與2023年同期相比，2024年1-11月，30個(gè)代表城市中，24個(gè)城市144平方米以上再改類產(chǎn)品成交占比有所提升，其中上海、無錫、紹興144平方米以上住宅成交套數(shù)占比提升幅度均超過5個(gè)百分點(diǎn)，杭州、長(zhǎng)沙、合肥、青島等核心二線城市144平方米以上住宅成交套數(shù)占比也增長(zhǎng)明顯。

　　從各總價(jià)段成交情況來看，隨著二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下調(diào)，2024年二季度以來北京、上海、深圳剛需入市加快，300萬以下二手房源成交套數(shù)同比明顯增加，未來或有望加快一二手聯(lián)動(dòng)，帶動(dòng)新房市場(chǎng)需求釋放。與此同時(shí)，2024年以來在政策支持下，多個(gè)核心城市高端改善需求韌性較強(qiáng)，對(duì)新房市場(chǎng)起到重要支撐。2024年1-11月，一線城市中上海2000萬以上新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)52%，深圳2000萬以上新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)49%；二線城市中成都、無錫、青島1000萬以上新房成交套數(shù)同比增幅均超20%，合肥、西安800-1000萬新房成交套數(shù)同比增幅均超40%。高端改善需求大幅增長(zhǎng)對(duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐，但同時(shí)值得注意的是，高端需求的成交量總體相對(duì)有限，持續(xù)釋放后或造成一定需求透支，同時(shí)疊加房企產(chǎn)品供應(yīng)“豪宅化”趨同，競(jìng)爭(zhēng)加劇，需關(guān)注后續(xù)市場(chǎng)持續(xù)性。

　　（四）供求關(guān)系：庫(kù)存規(guī)模仍處高位，可售庫(kù)存出清周期為21.2個(gè)月，去化壓力仍突出全國(guó)：房屋施工面積同比延續(xù)下降趨勢(shì)，新開工面積同比降幅仍較大。2024年1-11月，全國(guó)房屋施工面積為72.6億平方米，同比下降12.7%。其中住宅施工面積為50.8億平方米，同比下降13.1%。1-11月，全國(guó)房屋新開工面積為6.7億平方米，同比下降23.0%。其中住宅新開工面積為4.9億平方米，同比下降23.1%，整體表現(xiàn)偏弱。1-11月全國(guó)房屋竣工面積4.8億平方米，同比下降26.2%。

圖：2016年至2024年50個(gè)代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積及同比走勢(shì)

圖：2020年以來50個(gè)代表城市商品住宅月度批準(zhǔn)上市面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　重點(diǎn)城市：2024年，50城商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積同比下降約三成，供應(yīng)規(guī)模處2016年以來最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2024年，50個(gè)代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積1157萬平方米，同比下降約29%（同口徑銷售面積同比下降約19%），新房供應(yīng)持續(xù)縮量，供給端表現(xiàn)整體偏弱。具體來看，一季度受春節(jié)假期影響，房企推貨規(guī)模較低，疊加去年高基數(shù)影響，批準(zhǔn)上市面積同比下降36%；6月房企沖刺年中業(yè)績(jī)帶動(dòng)批準(zhǔn)上市面積環(huán)比小幅回升，二季度新批上市面積同比降幅收窄至33%；進(jìn)入三季度后，銷售表現(xiàn)低迷，房企推盤意愿不高，新房批準(zhǔn)上市面積單季同比下降29%。四季度50個(gè)代表城市批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)約13%，同比下降約18%，其中11、12月，在銷售改善及沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)影響下，房企加快項(xiàng)目供貨節(jié)奏，50個(gè)代表城市批準(zhǔn)上市面積環(huán)比連續(xù)增長(zhǎng)，12月環(huán)比增長(zhǎng)約7%，同比下降約17%。

圖：2017年以來50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　可售庫(kù)存來看，50個(gè)代表城市可售面積小幅下滑但仍處在相對(duì)高位，出清周期為21.2個(gè)月。截至2024年11月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積約3.23億平方米，較2023年底下降6.7%，但規(guī)模仍處在近年高位。出清周期方面，截至11月末，按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為21.2個(gè)月，較2023年末延長(zhǎng)3.6個(gè)月，較10月縮短0.9個(gè)月。

　　（五）土地市場(chǎng)：2024年300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降超兩成，土地市場(chǎng)整體仍承壓；年末核心城市加快賣地，北上杭等優(yōu)質(zhì)地塊土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈受供應(yīng)端縮量影響，2024年住宅用地成交規(guī)模及出讓金降幅均超兩成，土地出讓金僅為2020年高點(diǎn)四成左右。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年，300城各類用地成交規(guī)劃建面為14.0億平方米，同比下降14.7%。其中，住宅用地成交3.8億平方米，同比下降23.3%。出讓金方面，2024年，300城各類用地出讓金2.7萬億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬億元，同比下降27.8%，較2020年高點(diǎn)下降60.3%，地方財(cái)政承壓。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2024年1-11月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入32626億元，同比下降22.4%。溢價(jià)率方面，2024年，300城各類用地及住宅用地溢價(jià)率分別為3.8%、4.3%，較2023年分別下降0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　流拍撤牌方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年300城住宅用地流拍撤牌944宗，流拍撤牌率15.6%，較2023年下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前土拍市場(chǎng)仍面臨一定壓力，盡管2024年多地在土地出讓前發(fā)布擬出讓清單，但房企在融資、銷售雙重挑戰(zhàn)下，除熱點(diǎn)城市或自身深耕區(qū)域外，拿地力度均較一般。

表：2024年各梯隊(duì)城市住宅用地成交情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　成交規(guī)模方面，各線城市同比均下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年一線城市成交面積同比降幅約4成，降幅高于二線、三四線城市。二線城市成交面積同比降幅近3成，其中成都、杭州、蘇州、寧波、重慶降幅均在4成以上。三四線城市土地市場(chǎng)調(diào)整相對(duì)較早，成交面積同比降幅近2成。從近幾年各線城市成交規(guī)模變化來看，一線城市宅地成交面積峰值出現(xiàn)在2021年，而二線及三四線城市峰值均出現(xiàn)在2020年，其中三四線城市2019、2020年成交規(guī)劃建面均超6億平米，占300城比重約為56%，隨著市場(chǎng)持續(xù)下行，三四線城市庫(kù)存去化壓力逐步加大。

圖：22個(gè)重點(diǎn)城市2024年溢價(jià)成交情況（市本級(jí)）

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　土拍熱度來看，北上深杭仍是房企重要布倉(cāng)地，廣州、成都、合肥優(yōu)質(zhì)地塊房企參拍積極。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年22城住宅用地溢價(jià)成交占比為21.1%，較2023年回落11.0個(gè)百分點(diǎn)。各城市來看，杭州、深圳、上海溢價(jià)成交宗數(shù)占比均超5成，北京、合肥、成都超3成，其余城市普遍在2成以下。濟(jì)南、南京雖然出讓宅地?cái)?shù)量最多，但溢價(jià)宗數(shù)占比均不足1成，而鄭州、無錫、長(zhǎng)春2024年以來僅2宗宅地溢價(jià)出讓，沈陽(yáng)宅地均底價(jià)成交。

　　在9月底新政持續(xù)顯效下，10月以來，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度繼續(xù)升溫。如10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊溢價(jià)率達(dá)29%；10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊溢價(jià)率達(dá)51%。11月6日和11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別為46.1%、44.4%；11月15日和11月20日，杭州蕭山奧體博覽中心、上城城東新城、西湖之江度假區(qū)3宗地塊溢價(jià)率均在30%以上；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)（溢價(jià)率達(dá)40.4%）；12月19日，杭州蕭山區(qū)北干東單元地塊溢價(jià)率達(dá)77%；12月30日，上海徐匯龍華地塊觸發(fā)中止價(jià)（溢價(jià)率達(dá)40.0%），裝標(biāo)競(jìng)到7000元/㎡，配套公建競(jìng)到1840㎡。

　　拿地企業(yè)方面，央國(guó)企及地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年22城累計(jì)拿地金額中央國(guó)企占比46%，地方國(guó)資占比32%，兩者合計(jì)達(dá)78%，較2023年提升3個(gè)百分點(diǎn)，仍是拿地主力。具體來看，北京、上海、廣州、深圳等城市央國(guó)企占比均在八成左右，土拍情緒偏弱的城市地方國(guó)資占比較高，如無錫、沈陽(yáng)、南京、福州、長(zhǎng)春等城市地方國(guó)資占比均超5成。

　　（六）開發(fā)投資：1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.4%，降幅仍較大

圖：2014年至2024年11月房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降超10%，整體表現(xiàn)偏弱。2024年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為9.4萬億元，同比下降10.4%。其中，住宅開發(fā)投資額為7.1萬億元，同比下降10.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為76.0%。

　　房企到位資金同比降幅持續(xù)收窄，但整體降幅仍較大。2024年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為9.7萬億元，同比下降18.0%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為1.3萬億元，同比下降6.2%；自籌資金為3.5萬億元，同比下降11.0%；定金及預(yù)收款為3.0萬億元，同比下降25.2%；個(gè)人按揭貸款為1.4萬億元，同比下降30.4%。

　　2025年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

　　（一）經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：2025年強(qiáng)調(diào)實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，全方位擴(kuò)大內(nèi)需；持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2024年前三季度，我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)4.8%，增速逐季放緩，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨挑戰(zhàn)，9月26日，中央政治局召開非常規(guī)經(jīng)濟(jì)主題會(huì)議，明確指出要“有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策”，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，隨后一攬子增量政策落地，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)明顯回升，房地產(chǎn)銷售也有所恢復(fù)，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)5%左右增長(zhǎng)目標(biāo)。展望2025年，加征關(guān)稅等限制措施或?qū)ξ覈?guó)出口造成拖累，宏觀政策需加大逆周期調(diào)節(jié)力度提振國(guó)內(nèi)消費(fèi)與投資。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)“做好明年經(jīng)濟(jì)工作，…實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求…穩(wěn)住樓市股市”,“要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策。…要實(shí)施適度寬松的貨幣政策。”預(yù)計(jì)2025年各項(xiàng)逆周期政策力度將進(jìn)一步加大，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好，同時(shí)更加積極有為的宏觀政策也有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)政策方面，2024年9月26日，中央政治局會(huì)議定調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，市場(chǎng)迎來真正的政策拐點(diǎn)；12月9日，政治局會(huì)議提出“穩(wěn)住樓市”，12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市基調(diào)。

　　9.26政策后，中央多部委相繼落地穩(wěn)地產(chǎn)“組合拳”，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”以及收儲(chǔ)存量商品房、盤活存量閑置土地等多項(xiàng)政策舉措。各地優(yōu)化政策也是應(yīng)出盡出，截至目前，除個(gè)別核心城市仍保留了一定限制性政策外，全國(guó)大多數(shù)城市調(diào)控政策已經(jīng)全面放開，當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購(gòu)房成本、購(gòu)房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。

表：本輪周期政策環(huán)境與2014年周期對(duì)比

資料來源：中指研究院綜合整理

　　中央層面，2024年4月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益”，并提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，這是時(shí)隔多年在政治局會(huì)議中再度提出房地產(chǎn)“去庫(kù)存”政策，為市場(chǎng)釋放了明確的政策信號(hào)。

　　9月26日，中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)，政策目標(biāo)明確，同時(shí)，會(huì)議指出“對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”。

　　12月9日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)住樓市”；12月12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議基調(diào)延續(xù)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為2025年樓市定調(diào)，同時(shí)指出“加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作。推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，明確多項(xiàng)政策舉措，未來更多穩(wěn)地產(chǎn)政策或?qū)⒓涌炻鋵?shí)。

　　2024年以來，各部委在需求端、供給端、去庫(kù)存方面均出臺(tái)多項(xiàng)“穩(wěn)地產(chǎn)”政策，具體來看：

　　需求端，5.17，央行下調(diào)首套和二套房首付比例，取消全國(guó)房貸利率下限，下調(diào)公積金貸款利率；9.24，央行等三部委出臺(tái)五項(xiàng)新政，包括下調(diào)政策利率、下調(diào)二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套首付比例下限均已降至15%的低位；10.17，住建部等五部委提出房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策“組合拳”，提出新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造；11.13，財(cái)政部等聯(lián)合發(fā)布稅收優(yōu)化政策，降低居民購(gòu)房和企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；11.15，住建部、財(cái)政部發(fā)文部署進(jìn)一步做好城中村改造工作，擴(kuò)圍城中村改造城市數(shù)量并推進(jìn)貨幣化安置；12.25，住建部強(qiáng)調(diào)把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村和危舊房改造，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

　　供給端，年初住建部、金融監(jiān)管總局建立融資協(xié)調(diào)機(jī)制，滿足企業(yè)合理融資需求；10.17監(jiān)管部門表示年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增至4萬億，截至11月末貸款審批通過金額超3.6萬億元，有助于企業(yè)資金環(huán)境改善。另外，9.24央行將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”兩項(xiàng)政策延期至2026年底，也有助于緩解房企償債壓力。

　　去庫(kù)存方面，5.17央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)存量商品房，住建部、自然資源部提出盤活存量閑置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發(fā)改委發(fā)文，提出三個(gè)方面18條舉措處置閑置存量土地；9.4央行將3000億元保障性住房再貸款的央行支持比例從60%提高到100%；10.12財(cái)政部允許專項(xiàng)債資金、保障性安居工程補(bǔ)助資金用于收購(gòu)存量房，允許專項(xiàng)債用于回收存量閑置土地；11月7日，自然資源部印發(fā)通知明確運(yùn)用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的收購(gòu)范圍、收購(gòu)價(jià)格、再供應(yīng)原則等細(xì)則；12.25，住建部繼續(xù)強(qiáng)調(diào)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

　　未來推動(dòng)已出臺(tái)政策加快落地見效，是市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵，如加快推進(jìn)100萬套貨幣化安置城中村改造，加快落實(shí)收購(gòu)存量閑置土地及收儲(chǔ)存量房等。

表：2024年中央重大會(huì)議中針對(duì)房地產(chǎn)政策基調(diào)及各部委落實(shí)的相關(guān)政策

資料來源：中指研究院綜合整理

圖：2022年以來各地因城施策頻次

表：2024年以來主要政策類型出臺(tái)頻次對(duì)比

資料來源：中指研究院綜合整理

　　地方層面，2024年以來，各地政策優(yōu)化力度進(jìn)一步加大，多數(shù)城市全面放開過去在市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策，同時(shí)從加大購(gòu)房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。2024年，全國(guó)各地出臺(tái)政策約800條，5.17、9.26兩輪重大舉措落地前后，各地積極落實(shí)中央精神，政策出臺(tái)頻次明顯加快，落實(shí)政策包括優(yōu)化/取消限購(gòu)、降低首付比例、降低房貸利率、取消普宅標(biāo)準(zhǔn)、放松限售、優(yōu)化限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面，其中高能級(jí)城市政策優(yōu)化力度不斷加大，廣州全面取消限購(gòu)，北京、上海、深圳對(duì)限購(gòu)、限貸政策進(jìn)行了多輪優(yōu)化放松，核心二線城市限購(gòu)、限貸政策全面放開，另外，大幅提高公積金貸款額度、發(fā)放較大金額的購(gòu)房補(bǔ)貼也成為多地促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的重要抓手，整體來看，當(dāng)前政策環(huán)境已達(dá)歷史最寬松水平。

　　供給端來看，一方面，降低企業(yè)稅費(fèi)壓力，一線城市及江蘇省、陜西省、福建省、重慶等多地取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅或?qū)⒂兴陆担瑥亩档推髽I(yè)資金負(fù)擔(dān)；另一方面，“好房子”的建設(shè)是優(yōu)化市場(chǎng)供給的重要舉措，各地持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、改善土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和套型要求。去庫(kù)存方面，地方政策整體落腳在三個(gè)方面，一是國(guó)企收儲(chǔ)存量商品房，二是推進(jìn)住房“以舊換新”，三是持續(xù)探索盤活存量閑置土地。

　　整體來看，9.26中央政治局會(huì)議定調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，12.9政治局會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)住樓市”，12.12經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，政策目標(biāo)明確，樓市政策方向更加清晰，12.25全國(guó)住建工作會(huì)議也為2025年重點(diǎn)工作目標(biāo)進(jìn)行部署，展望2025年，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”展開。

　　促進(jìn)需求方面，第一，加力推進(jìn)貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求。未來貨幣化安置100萬套城中村改造或?qū)⒓铀伲Y金支持等配套政策有望進(jìn)一步完善，各地將貨幣化安置與房票政策結(jié)合、收購(gòu)存量商品房作為安置房與城中村改造相結(jié)合或是重要方向，其中加大使用房票安置的補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)力度，提高居民使用房票積極性，將有助于加速城中村改造節(jié)奏，也有望為市場(chǎng)提供更多新增住房需求。

　　第二，核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，一線城市繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)等政策。除個(gè)別核心區(qū)域外，北京、上海非本地戶籍購(gòu)房人群的社保年限有望全面降至1年，北京、上海、深圳也有望放開大戶型限購(gòu)，適當(dāng)鼓勵(lì)改善性住房需求釋放。另外，降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等亦具備空間。

　　第三，加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等鼓勵(lì)性政策或?qū)⒃诟喑鞘新涞兀瑤?dòng)市場(chǎng)活躍度提升。2024年以來，部分城市通過發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度好轉(zhuǎn)，未來或有更多城市加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，特別是針對(duì)符合條件人才、多子女家庭等，帶動(dòng)購(gòu)房需求釋放，若補(bǔ)貼通過“房票”形式發(fā)放，并限定購(gòu)房者使用“房票”購(gòu)買新房，或?qū)π路渴袌?chǎng)產(chǎn)生直接利好。

　　優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)或在于去庫(kù)存政策的加快落地推進(jìn)。第一，專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”。當(dāng)前，自然資源部針對(duì)運(yùn)用專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則已經(jīng)落地，未來財(cái)政部相關(guān)政策細(xì)則有望跟進(jìn)，為各地執(zhí)行提供更多資金支持。在收購(gòu)過程中，閑置土地存在的資金違約金等配套政策亦存在優(yōu)化空間，助力存量土地收儲(chǔ)工作的加速推進(jìn)。各地有望結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，靈活運(yùn)用專項(xiàng)債和配套政策，積極落地執(zhí)行收回收購(gòu)存量土地。

　　第二，完善存量商品房收儲(chǔ)政策。當(dāng)前收儲(chǔ)存量商品房仍存在多項(xiàng)卡點(diǎn)，在收儲(chǔ)價(jià)格、資金成本、標(biāo)的物等方面均存在政策優(yōu)化空間。

　　第三，盤活商辦用房轉(zhuǎn)為租賃住房或是重要方向。

　　除了以上政策之外，預(yù)計(jì)“好房子”建設(shè)、項(xiàng)目融資“白名單”、保交房等也將是2025年供給端政策持續(xù)落位的聚焦點(diǎn)，改善企業(yè)資金環(huán)境，繼續(xù)修復(fù)企業(yè)和購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期。

表：部分存量閑置土地盤活案例

資料來源：自然資源部，中指研究院綜合整理

　　（二）市場(chǎng)趨勢(shì)：中性假設(shè)下，2025年全國(guó)新建商品房銷售面積下降約6%，開工投資下行態(tài)勢(shì)難改根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)對(duì)2025年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策及重要會(huì)議精神，對(duì)2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：

　　假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)增速保持平穩(wěn)（GDP同比增長(zhǎng)4.5%-5.0%）；

　　假設(shè)2：貨幣信貸政策繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟(jì)（M2同比增長(zhǎng)8.0%-8.5%，利率繼續(xù)下行）；

　　假設(shè)3：房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，增量政策逐步落實(shí)。

　　在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，根據(jù)中指測(cè)算，2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模恢復(fù)仍面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。

表：2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：中指研究院測(cè)算

　　銷售方面，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售恢復(fù)仍面臨一些挑戰(zhàn)，如：（1）居民收入預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，近期居民置業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，影響居民購(gòu)房節(jié)奏的主要原因中，收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下行預(yù)期、還貸能力擔(dān)憂持續(xù)位居前三；（2）新開工面積持續(xù)下滑，連續(xù)三年新開工面積低于銷售面積，有效供給不足或?qū)⒅萍s新房銷售恢復(fù)；（3）二手房市場(chǎng)對(duì)新房市場(chǎng)“替代效應(yīng)”明顯，預(yù)計(jì)將繼續(xù)分流新房市場(chǎng)需求。

　　展望2025年，新房銷售要實(shí)現(xiàn)從階段性恢復(fù)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”，核心是政策要“一鼓作氣”落實(shí)到位，關(guān)鍵政策包括：（1）加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村改造，按100平米/套計(jì)算，可帶來約1億平米住宅銷售，對(duì)市場(chǎng)總量貢獻(xiàn)約10%左右（2025年預(yù)計(jì)部分轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售）。（2）加快落實(shí)3000億元保障性住房再貸款收儲(chǔ)存量房，若資金完全使用，估算可撬動(dòng)資金3750億元（20%企業(yè)自有資金，80%貸款），可帶動(dòng)住宅銷售超3600萬平米，占市場(chǎng)總量約4.6%。另外，增量政策中若采取“補(bǔ)人頭”的方式加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度（補(bǔ)貼可通過“房票”形式發(fā)放，限定用于購(gòu)買新房），可進(jìn)一步加速市場(chǎng)庫(kù)存去化。

　　根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.3%；樂觀情形下，若城中村改造及收儲(chǔ)存量房等加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國(guó)商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)止跌。悲觀情形下，政策落實(shí)節(jié)奏相對(duì)較慢，居民置業(yè)意愿仍偏弱，2025年全國(guó)商品房銷售面積同比預(yù)計(jì)下降12.5%。

圖：居民購(gòu)房資金成本與租售比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　房?jī)r(jià)方面，若政策持續(xù)加力，預(yù)計(jì)2025年上半年部分核心城市房?jī)r(jià)將逐步“止跌”。一方面，隨著支持政策的密集出臺(tái)，居民房?jī)r(jià)預(yù)期明顯改善。另一方面，隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，居民購(gòu)房成本正逐步降低，目前大約在2.6%-2.8%之間，與租售比（2.1%左右）的差距正在逐步縮小。

圖：歷年住宅及商辦用地成交規(guī)劃建面與房屋新開工面積

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　新開工方面，房企新開工規(guī)模仍受土地縮量、房企資金承壓、市場(chǎng)庫(kù)存規(guī)模高等因素制約，2025年新開工難改下行趨勢(shì)，根據(jù)模型測(cè)算，中性情形下，2025年新開工面積同比降幅在15.6%左右，絕對(duì)規(guī)模降至6.2億平方米。

　　投資方面，建筑工程投資和土地購(gòu)置費(fèi)是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資最主要的兩項(xiàng)指標(biāo)，占開發(fā)投資的比重超90%（1-11月建筑工程投資占比為55%，土地購(gòu)置費(fèi)占比為37%）。2025年，受土地成交大幅縮量及新開工規(guī)模繼續(xù)下滑等因素影響，建筑工程投資和土地購(gòu)置費(fèi)兩項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)仍將低位運(yùn)行，將拖累開發(fā)投資的修復(fù)。中性情形下，2025年開發(fā)投資額同比預(yù)計(jì)下降8.7%。

表：截至2024年三季度22城2021-2023年成交涉宅用地未動(dòng)工統(tǒng)計(jì)（不含保障性住房）

注：表中為公開招牌掛地塊；青島2023年數(shù)據(jù)未公布，未動(dòng)工地塊不包含2023年成交地塊。

數(shù)據(jù)來源：各城市規(guī)自委公布的存量住宅用地信息，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　促進(jìn)投資開工“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵是盤活閑置存量土地，增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新的循環(huán)。根據(jù)各城市規(guī)自委公布的存量住宅用地及中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)估算，截至2024年三季度，22城2021-2023年招拍掛成交涉宅用地中未動(dòng)工地塊共約930宗，規(guī)劃建筑面積9497萬平方米，成交價(jià)6044億元，未動(dòng)工宗數(shù)占比20%。其中，鄭州、武漢未動(dòng)工面積超1000萬平米。2024年以來中央多次出臺(tái)政策支持閑置存量土地盤活，允許運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地解決了資金“卡點(diǎn)”，但政策有效推進(jìn)仍需聚焦幾個(gè)關(guān)鍵問題：（1）企業(yè)應(yīng)積極主動(dòng)提出解決方案，地方政府按照“需求增量、投資增量”原則審核納入儲(chǔ)備清單，申請(qǐng)專項(xiàng)債；（2）閑置存量土地的盤活應(yīng)聚焦市場(chǎng)需求旺盛的核心城市，通過盤活產(chǎn)生增量?jī)r(jià)值；（3）應(yīng)加大對(duì)民企的支持力度，避免內(nèi)循環(huán)，提高投資效率。

圖：影響城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵因素

資料來源：中指研究院綜合整理

　　政策空間及力度、市場(chǎng)供求關(guān)系、城市聚集效應(yīng)等是影響城市市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏的核心因素。短期因素來看，政策支持及優(yōu)化空間是影響市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵，包括限購(gòu)限貸、房貸利率等政策空間，以及房票安置、收儲(chǔ)存量房等政策推進(jìn)節(jié)奏，另外，市場(chǎng)供求關(guān)系也決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)及市場(chǎng)恢復(fù)基礎(chǔ)。中長(zhǎng)期因素中，城市人口吸引力、區(qū)域輻射力等決定了城市對(duì)外部購(gòu)房需求的吸引力，是城市長(zhǎng)期發(fā)展過程中形成的優(yōu)勢(shì)，短期難以發(fā)生較大改變，在多數(shù)城市取消限購(gòu)的當(dāng)下，城市聚集效應(yīng)帶來的外部新增購(gòu)房需求也是支撐市場(chǎng)恢復(fù)的重要因素。

　　綜合各影響因素來看，一線城市輻射范圍廣，人口吸附力強(qiáng)，購(gòu)房需求旺盛，11月下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)一線城市惠及力度大，北上深限購(gòu)仍有優(yōu)化空間，市場(chǎng)或率先止跌回穩(wěn)。杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強(qiáng)二線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，人口吸附力較強(qiáng)，且?guī)齑鎵毫ο鄬?duì)可控，未來市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏或相對(duì)較快。

圖：“十五五”期間全國(guó)新建商品住宅銷售面積預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　從中長(zhǎng)期需求空間來看，受全國(guó)總?cè)丝陂_始下降、城鎮(zhèn)化及人均住房面積增長(zhǎng)放緩等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新的發(fā)展階段。根據(jù)中指初步測(cè)算，“十五五”期間，新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求約18.7億平米，居住面積提升引致的住房需求約18.4億平米，拆遷改造引致的住房需求約13.5億平米，合計(jì)城鎮(zhèn)住房需求總量約50.6億平米（年均10億平米左右）。考慮部分需求通過保障房、租賃住房等方式解決，以70%-80%的商品化比例測(cè)算，“十五五”時(shí)期全國(guó)商品住宅年均銷售面積約7-8億平米，由此推算，商品房年均銷售面積約8.5-9.5億平米。

　　房企經(jīng)營(yíng)策略建議

圖：2020年-2024年TOP100房企單月銷售額情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　銷售方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年，TOP100房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%，降幅較上月縮窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。四季度以來，受市場(chǎng)階段性恢復(fù)帶動(dòng)，房企銷售業(yè)績(jī)有所修復(fù)，12月TOP100房企銷售額同比下降3.41%，降幅有所收窄，環(huán)比增長(zhǎng)28.86%。2024年，TOP100房企權(quán)益銷售額為30668.2億元，權(quán)益銷售面積為16418.1萬平方米。

　　拿地方面，2024年，TOP100企業(yè)拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%，相較1-11月降幅收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。四季度以來核心城市土拍市場(chǎng)保持一定活躍度，12月，北京、深圳、上海、廣州等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊多由頭部央國(guó)企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅收窄。前50家企業(yè)和前100家企業(yè)中，央國(guó)企數(shù)量占比均在八成以上。

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，房企資金端壓力不減，2024年監(jiān)管部門加大供應(yīng)端、需求端支持力度，如“白名單”、“收儲(chǔ)存量房”、“利用專項(xiàng)債券收回土地”等，給予房企資金支持。在此背景下，企業(yè)需結(jié)合自身情況，積極把握政策機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　第一，把握政策窗口期，升級(jí)產(chǎn)品，積極回款。2024年9月底支持政策落地后，核心城市市場(chǎng)銷售有所加快，企業(yè)應(yīng)把握好政策窗口期，提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，加大營(yíng)銷力度。隨著消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，房企需加大對(duì)“好房子”建設(shè)的投入，在當(dāng)前供過于求的市場(chǎng)下，產(chǎn)品力高的項(xiàng)目不僅可以吸引更多潛在買家，還能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，更容易實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確提出要“培育綠色建筑等新增長(zhǎng)點(diǎn)”，預(yù)計(jì)2025年在綠色建筑方面或有更多支持政策出臺(tái)，對(duì)于企業(yè)而言，需要將重點(diǎn)放在提高建筑質(zhì)量、優(yōu)化居住體驗(yàn)和推動(dòng)綠色可持續(xù)發(fā)展上，把握產(chǎn)業(yè)升級(jí)趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，房企應(yīng)更加注重客戶的需求和反饋，通過市場(chǎng)調(diào)研和客戶參與，設(shè)計(jì)出更符合現(xiàn)代生活方式的住宅產(chǎn)品。

　　第二，與政府部門積極對(duì)接土地調(diào)規(guī)、退地?fù)Q地政策，及時(shí)換倉(cāng)，維穩(wěn)現(xiàn)金流。2024年11月11日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（自然資發(fā)〔2024〕242號(hào)），明確了專項(xiàng)債收購(gòu)?fù)恋氐氖召?gòu)目的、收購(gòu)標(biāo)的物范圍、收購(gòu)價(jià)格要求等多方面要求，242號(hào)文落地也標(biāo)志著專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的正式重啟，解決了收購(gòu)存量閑置土地的資金“卡點(diǎn)”問題，房企應(yīng)抓住政策機(jī)遇，利用對(duì)自身地塊的了解，提出針對(duì)性方案，促進(jìn)項(xiàng)目審核納入儲(chǔ)備庫(kù)，提高收購(gòu)效率、調(diào)整自身土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。在投資方面，房企需保持相對(duì)審慎的投資態(tài)度，聚焦核心城市等確定性更高的市場(chǎng)。

　　另外，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，房企需要順應(yīng)趨勢(shì)，發(fā)掘與自身?xiàng)l件相匹配的新發(fā)展模式，輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的結(jié)合是重要探索方向，其中代建、物業(yè)管理、商業(yè)管理和長(zhǎng)租公寓等板塊均擁有一定的成長(zhǎng)潛力。