2024年上半年，杭州一二手成交結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，土地市場(chǎng)提質(zhì)縮量，整體表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

　　新房市場(chǎng)受供應(yīng)影響，1-2月成交表現(xiàn)一般，隨著供應(yīng)恢復(fù)，疊加5月政策刺激，新房成交量呈現(xiàn)明顯回升趨勢(shì)。

　　二手房成交優(yōu)于新房，自3月取消二手房限購(gòu)后，連續(xù)4個(gè)月維持近8000套體量，上半年累計(jì)成交389萬(wàn)㎡，已趕超去年同期水平。

　　土地市場(chǎng)延續(xù)小規(guī)模出地節(jié)奏，通過(guò)精細(xì)化供地控制區(qū)域庫(kù)存，但即便如此，上半年涉宅用地出讓591億，仍位居全國(guó)第二，領(lǐng)先大部分同能級(jí)城市。

　　下文將具體盤點(diǎn)2024年上半年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　樓市政策

　　全面放開限購(gòu)政策，持續(xù)降低購(gòu)房利率，刺激需求釋放

　　2024年上半年，杭州樓市政策主要從需求側(cè)發(fā)力，3月14日率先放開二手房限購(gòu)，取消主城四區(qū)限購(gòu)要求并將降低增值稅免征條件，刺激需求入市的同時(shí)，增加主城四區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房源；

　　5月9日，杭州取消新房限購(gòu)，此前主城四區(qū)新房仍需戶口、1個(gè)月社保或個(gè)稅要求，“杭七條”政策落地后不再審查購(gòu)房資格，執(zhí)行了八年的限購(gòu)政策全面放開。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　土地市場(chǎng)

　　土地出讓金位居全國(guó)第二，主力成交區(qū)域回歸核心四區(qū)

　　2024年上半年，杭州市區(qū)涉宅用地成交規(guī)模308萬(wàn)方，土地出讓金591億，同比縮減38%，杭州供地規(guī)模、供應(yīng)節(jié)奏略有放緩，但即便如此，土地出讓仍位居全國(guó)第二，出讓金僅次于北京，出讓規(guī)模高于多數(shù)同能級(jí)城市。

　　從區(qū)域來(lái)看，杭州涉宅用地成交主力區(qū)域由近郊四區(qū)回歸至核心四區(qū)。2024年上半年，核心四區(qū)土地出讓金合計(jì)成交303.3億元、成交土地宗數(shù)16宗，均超近郊四區(qū)，成交規(guī)劃建面124.4萬(wàn)方，差距較小僅25萬(wàn)方，濱江、上城、蕭山等區(qū)土拍熱度較高。

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　　主城限價(jià)初見松綁，宅地利潤(rùn)空間有擴(kuò)大趨勢(shì)

　　杭州市新房限價(jià)自2023年11月9日起開始解除，從外圍向中心逐漸推進(jìn)。首次解除區(qū)域?yàn)榕R平、錢塘、富陽(yáng)、臨安四區(qū)，隨后以板塊為單位先后取消余杭、蕭山部分板塊的新房限價(jià)約定。6月28日，濱江區(qū)白馬湖地塊成為主城區(qū)首宗取消限價(jià)的地塊，預(yù)計(jì)未來(lái)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　新房定價(jià)權(quán)重回企業(yè)、土拍競(jìng)爭(zhēng)壓力降低等趨勢(shì)，對(duì)房企利潤(rùn)空間的擴(kuò)大產(chǎn)生了積極作用。2024年上半年，杭州房地價(jià)差保持在16534元/㎡，同比提升20.5%，環(huán)比提升15.3%，其中3批次多宗主城地塊底價(jià)成交，房地價(jià)空間最高達(dá)19467元/㎡。

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　　外來(lái)國(guó)央企份額擴(kuò)大，建發(fā)房產(chǎn)登頂拿地榜TOP1

　　2024年上半年，本土企業(yè)仍占據(jù)主導(dǎo)地位，權(quán)益拿地金額占比為70.2%，份額較去年同期擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，本土民企份額收縮3.6個(gè)百分點(diǎn)，本土國(guó)企/城投及混合所有制企業(yè)份額穩(wěn)定上漲4個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　外來(lái)企業(yè)中，外來(lái)民企份額下滑幅度最大，較去年同期縮減11.8個(gè)百分點(diǎn)，取而代之的是外來(lái)國(guó)央企強(qiáng)勢(shì)入場(chǎng)，份額大幅擴(kuò)張8.6個(gè)百分點(diǎn)，如建發(fā)房產(chǎn)以158億元躍升權(quán)益榜單TOP1，領(lǐng)先濱江集團(tuán)。

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　　新房市場(chǎng)

　　供求規(guī)模整體縮減約4成，月度呈前低后高走勢(shì)

　　2024年上半年，杭州市區(qū)商品住宅成交362.4萬(wàn)㎡，成交金額1175.2億，同比縮減幅度均超40%，成交均價(jià)32428元/㎡，同比回落2.4%。

　　從月度走勢(shì)來(lái)看，1、2月受供應(yīng)影響，成交表現(xiàn)低迷，自3月供應(yīng)回升，但4、5月成交仍不及預(yù)期，因此5月從中央至地方層面先后出臺(tái)刺激政策，6月成交達(dá)上半年最高位。

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　　成交結(jié)構(gòu)持續(xù)上移，130-140㎡面積段、350-500萬(wàn)總價(jià)段占比顯著增長(zhǎng)

　　從面積段來(lái)看，110㎡以下房源成交占比合計(jì)34.1%，較去年同期縮減5.2個(gè)百分點(diǎn)，份額被110-140㎡房源替代，成交占比39.6%，較去年同期擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)，其中130-140㎡擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)最為顯著。另外，180-300㎡大面積產(chǎn)品成交占比有2.8個(gè)百分點(diǎn)的提升。

　　從總價(jià)段來(lái)看，500萬(wàn)以內(nèi)房源成交結(jié)構(gòu)平替明顯，其中200-350萬(wàn)總價(jià)段成交占比縮減5.4個(gè)百分點(diǎn)，向上平移至350-500萬(wàn)總價(jià)區(qū)間。高總價(jià)區(qū)間內(nèi)，800-850、900-950萬(wàn)總價(jià)段分別擴(kuò)大0.7、0.8個(gè)百分點(diǎn)，1000萬(wàn)以上總價(jià)段房源上半年成交有所回落。

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　　14.7%的房源吸納全市44.7%的客戶量，集中度進(jìn)一步上升

　　2024年上半年，杭州市區(qū)共計(jì)推盤24792套房源，搖號(hào)登記客戶67539組，登記人數(shù)同比減少28.4%，平均中簽率36.7%，中簽率較去年同期下降6.1個(gè)百分點(diǎn)，在政策的連續(xù)刺激下，市場(chǎng)情緒有所改善。

　　但上半年流搖率58.8%，流搖房源顯著擴(kuò)容，且集中度進(jìn)一步上升，中簽率TOP10樓盤合計(jì)推盤3634套，占全市推盤量的14.7%，共吸引30180組客戶登記，占全市客戶數(shù)量的44.7%，全市14.7%的房源便吸納了44.7%的客戶基數(shù)，市場(chǎng)分化情況仍在加劇。

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　　二手房市場(chǎng)

　　一二手成交結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)，二手成交大幅領(lǐng)跑新房，重回2021年高位水平

　　自3月14日限購(gòu)放開以來(lái)，二手成交連續(xù)4個(gè)月保持近8000套高位，2024年上半年累計(jì)成交39877套房源，成交面積389萬(wàn)㎡，均已趕超去年同期水平，政策效果顯著，且持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。

　　值得注意的是，上半年二手成交套數(shù)、面積均已超越新房，其中一二手成交套數(shù)比僅0.57，成交面積比為0.82，杭州正式步入存量博弈時(shí)代。

　　二手市場(chǎng)的活躍，與價(jià)格、房源等因素相關(guān)。在當(dāng)前以價(jià)換量的趨勢(shì)下，二手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，且前幾年大體量成交的新房陸續(xù)交付進(jìn)入二手市場(chǎng)，可選樓盤變多、現(xiàn)房確定性高，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)二手房性價(jià)比更高。

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　　后市預(yù)判

　　土地市場(chǎng)：供地規(guī)模維持“量少而精”，不排除主城四區(qū)進(jìn)一步增加供應(yīng)

　　預(yù)計(jì)后續(xù)推地仍維持“量少而精”的趨勢(shì)。截至7月16日，目前已有6宗宅地掛牌公示，將于7月23日、7月30日及8月13日分別完成出讓，每次供地不超3宗，多數(shù)地塊規(guī)劃建筑面積低于5萬(wàn)㎡。

　　為增加土拍熱度，不排除增加主城優(yōu)質(zhì)地塊的可能。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年杭州市區(qū)范圍已公示超6宗“商改住”地塊，如濱江兒保附近濱江單元R21-06地塊、蔣村文新單元XH030203-01地塊等，此類地塊后續(xù)將陸續(xù)進(jìn)入土拍市場(chǎng)，增加主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，提升房企參拍積極度。

　　主城四區(qū)新房限價(jià)放開區(qū)域或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)容。目前僅濱江區(qū)白馬湖地塊率先取消限價(jià)，預(yù)計(jì)后續(xù)松綁范圍將從主城區(qū)的邊緣板塊向內(nèi)延伸，進(jìn)一步放開新房限價(jià)。

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　　新房市場(chǎng)：受制于供應(yīng)，預(yù)計(jì)成交規(guī)模難有明顯上漲，主城區(qū)或迎供應(yīng)短缺

　　市場(chǎng)規(guī)模與供應(yīng)掛鉤，預(yù)計(jì)下半年成交難有明顯起色。近幾年，杭州新房市場(chǎng)逐漸過(guò)渡到與供應(yīng)強(qiáng)掛鉤的狀態(tài)，成交規(guī)模需看供應(yīng)體量，熱度指標(biāo)則靠紅盤支撐，在當(dāng)前去庫(kù)存為主的基調(diào)下，土地出讓規(guī)模有限，預(yù)計(jì)下半年新房成交難有大幅增長(zhǎng)，整體以穩(wěn)為主。

　　主城區(qū)或迎供應(yīng)短缺，搖號(hào)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提高。截至7月16日，主城四區(qū)待入市地塊已不足15宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積約86萬(wàn)㎡，分布主要集中在運(yùn)河新城（3宗25萬(wàn)㎡）、江灣新城（2宗19萬(wàn)㎡）與之江度假區(qū)板塊（2宗14萬(wàn)㎡），預(yù)計(jì)下半年主城四區(qū)將迎短暫的供應(yīng)空白期。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可選樓盤的減少，意味著集中度將進(jìn)一步提高，上半年全市14.7%的房源便吸納44.7%的客戶量，下半年或?qū)⑦M(jìn)一步提升。

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　　二手房市場(chǎng)：需求集中釋放后或出現(xiàn)回調(diào)可能，以價(jià)換量趨勢(shì)不變

　　需求集中釋放后或出現(xiàn)回調(diào)可能。自3月二手限購(gòu)政策解除至今，杭州二手成交量已連續(xù)4個(gè)月維持近8000套高位，6月成交8357套，高度接近去年3月小陽(yáng)春體量。但當(dāng)前需求總量有限，高位成交或難長(zhǎng)期維持，從帶看量指標(biāo)看，目前已出現(xiàn)回落趨勢(shì)，且三季度易受季節(jié)性影響，酷暑也將降低看房意愿。因此，不排除需求集中釋放后，成交量出現(xiàn)回調(diào)的可能。

　　以價(jià)換量趨勢(shì)不變。二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成交活躍，預(yù)計(jì)下半年短期難改以價(jià)換量趨勢(shì)。

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