2024年以來，全國新房市場整體延續調整態勢，二手房市場在“以價換量”帶動下，成交保持一定規模，但房地產整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會議定調樓市政策方向，提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，5.17房地產“一攬子”新政聚焦穩市場、去庫存，6.7國常會再次明確“對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進”。多項政策落地后部分核心城市二手房成交率先好轉，但新房市場整體尚未明顯改善，政策見效仍需時間。展望下半年，預計在政策托底和高基數效應減弱影響下，全國新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現或延續偏弱走勢，市場仍處筑底階段。本報告主要結論如下：

　　（1）房價：2024年上半年，二手房市場“以價換量”態勢延續，百城二手房價格累計下跌3.61%，已連跌26個月，環比下跌城市數量已連續13個月超90城；受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲1.24%。

　　（2）市場供求：上半年，新房銷售表現較弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由于基數回落疊加政策效果顯現，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1-5月重點城市二手房成交套數同比下降13%，6月以來（6.3-6.30），二手房周均成交套數同比增長24.1%，市場表現明顯優于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來二手房多日網簽量超千套。

　　（3）土地市場：2024年上半年，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價和溢價率均較去年同期下降。房企投資繼續聚焦，土地成交的城市集中度進一步提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重升至近六成。土拍熱度方面，進入二季度，由于優質地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，多數土地以底價成交，市場情緒低于一季度。土拍規則繼續優化，上海于6月取消了土拍溢價率10%的上限要求，北京上調了部分地塊溢價率上限。

　　（4）政策展望：下半年宏觀政策或進一步發力穩經濟，房地產政策預計將聚焦在“穩市場”“去庫存”方面，配套政策有望繼續優化落實。穩市場方面，部分城市仍有望繼續降低房貸利率、降低交易稅費，一線城市限購政策仍有優化空間，同時促進“好房子”建設的配套政策也有望繼續完善，帶動改善性住房需求釋放。去庫存方面，各地國企收儲已建成未售新房預計將進入實際落地階段，同時南京、鄭州等國企“收舊換新”模式或將得到推廣，此外，通過收回、收購等方式盤活存量土地的政策也有望取得進展。

　　（5）市場展望：在各項政策持續發力下，預計2024年下半年，新房市場下行態勢將有所放緩，但由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，全國房地產市場仍面臨調整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。樂觀預期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預期下，全年降幅約18%。供應方面，新開工面積下行態勢難改，全年預計同比降幅仍較大；房地產開發投資額在低基數效應顯現下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進落實，或將對投資產生一定支撐。

　　上半年百城二手房價格累計下跌3.61%，環比已連跌26個月；改善型樓盤入市帶動新房價格累計上漲1.24%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化

數據來源：中指數據CREIS

　　二手住宅方面，上半年百城二手住宅價格累計下跌3.61%。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年上半年百城二手住宅價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個百分點。具體來看，2024年以來，百城二手房價格仍延續下行態勢，除2月、5月受季節因素和政策利好短暫影響外，其余月份百城二手房價格環比跌幅均呈擴大態勢。6月百城二手住宅均價為14762元/平方米，環比下跌0.73%，已連續26個月環比下跌。

　　新建住宅方面，上半年百城新建住宅價格累計上漲1.24%。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年上半年百城新建住宅價格累計結構性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個百分點。具體來看，2024年以來，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環比均呈結構性上漲態勢，6月百城新建住宅均價為16421元/平方米，環比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個百分點。

圖：2021年1月以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化

數據來源：中指數據CREIS

　　從漲跌城市個數看，2024年上半年，百城新建住宅價格環比下跌城市數量保持平穩，二手住宅價格下跌城市數量維持高位。2024年6月，百城新建住宅價格環比下跌城市數量為35個，較5月減少5個；百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個，已連續13個月超90城。

　　上半年重點100城新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至20%；二手房表現好于新房，1-5月重點25城二手房銷售同比下降13%，6月同比轉增

　　全國：根據國家統計局數據，2024年1-5月，全國商品房銷售面積為3.7億平方米，同比下降20.3%，5月商品房銷售面積為7390萬平方米，同比下降20.7%（單月增速為調整基數后測算），較4月收窄2.1個百分點。1-5月商品房銷售額為3.6萬億元，同比下降27.9%，降幅較1-4月收窄0.4個百分點，5月商品房銷售額為7598億元，同比下降26.4%，增幅較4月收窄4.1個百分點。其中新建商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降23.6%、30.5%。

　　現房銷售表現好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現明顯好于期房。從占比上看，2024年1-5月現房銷售面積占總銷售面積的比重為30.6%，較2023年全年提升8.1個百分點。

圖：2016年至2024年100個代表城市新建商品住宅上半年月均成交面積及同比走勢

圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

　　數據來源：中指數據CREIS

　　重點城市：上半年，重點100城新建商品住宅整體市場活躍度偏弱，成交規模處近年來同期低位。據初步統計，2024年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約2000萬平方米，同比下降約四成，降幅仍較大。5.17樓市“一攬子”政策落地后，市場情緒有所回升，同時由于去年同期高基數效應減弱，6月重點100城新建商品住宅成交面積環比增長約10%，同比降幅延續收窄態勢，同比下降約20%。

圖：2016至2024年各梯隊代表城市商品住宅上半年單城市月均成交面積及同比走勢

數據來源：中指數據CREIS

　　不同梯隊城市來看，2024年上半年，一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小。根據初步統計，2024年上半年，一線城市政策優化持續落地，加之購房需求更為旺盛，新建商品住宅成交面積同比下降約三成，降幅在各線城市中最小；而多數二線、三四線代表城市限制性政策在2023年已基本放開，今年上半年整體市場情緒仍較弱，新建商品住宅成交面積同比下降均約四成，部分基本面較強的核心二線城市，如成都、杭州，在政策優化后市場活躍度回升較明顯，但多數城市市場調整壓力仍較大。

圖：2022年以來25個代表城市二手住宅月度成交套數走勢

圖：2022年以來11個代表城市二手住宅周度成交套數走勢

數據來源：中指數據CREIS

　　二手住宅方面，重點城市在以價換量以及政策優化帶動下，二手房市場整體保持活躍，表現明顯好于新房市場。根據中指數據，2024年1-5月，重點25城二手住宅成交套數同比下降12.9%，而同口徑下新房成交套數同比下降42.7%，二手房表現明顯好于新房，成交規模整體處于較高水平。5.17新政落地后，二手房市場情緒較高，同時在以價換量的帶動下，市場熱度延續，6月以來（6.3-6.30），二手房周均成交套數較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%，市場表現亦優于新房。

表：一線城市近期市場表現

　　表：部分重點二線城市近期市場表現

　　注：上海二手房為商品房口徑，其余均為商品住宅。

　　數據來源：中指數據CREIS

　　5.17樓市“一攬子”政策落地后，核心一二線城市紛紛跟進落地，政策效果也逐漸顯現，分城市來看：

　　上海：5.27政策優化后二手房成交有所放量，6月，上海新房、二手房分別成交10505套、26367套，在部分項目集中網簽備案帶動下，新房日均成交套數環比增長26.6%，較去年同期下降23.2%，二手房在以價換量及政策優化帶動下（非滬籍單身購買二手房范圍擴大至外環內），環比增長40.7%，6月以來多日網簽超1000套，二手房市場活躍度較高。

　　深圳：6月，深圳新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分項目降價促銷及較低基數下，新房成交套數環比增長45.7%，同比下降4.0%；二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數下，環比較5月增長5.3%，同比在低基數下增長71.0%，市場延續溫和修復態勢。

　　杭州：政策優化效果持續，6月，杭州新房、二手房各成交8352、7537套，環比分別增長68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基數下同比增長98.3%。主城區部分熱點項目入市，帶動區域市場活躍度提升，如霞映錦繡里、綠城沁百合、濱江興曜潮起等項目，均觸發社保排序規則，同時，當前低總價、老破小房源成為二手房市場成交主力，在價格持續調整后這部分房源總價優勢凸顯，二手房市場活躍度較高。

　　表：2024年1-5月及2023年1-5月重點城市新房、二手房高總價商品住宅成交套數占比

數據來源：中指數據CREIS

　　需求結構來看，2024年前五月一線城市高總價段二手房需求釋放良好，5.17新政后，伴隨著二手房價格的持續下調，低總價、老破小成交量有所上升；上海、廣州及多個二線城市高端改善新房成交占比提升。新房市場來看，上海多個改善型項目入市，帶動1-5月1000萬以上總價段的項目成交套數占比較去年同期提升6.3個百分點；廣州取消120㎡以上限購后，改善性需求持續釋放，新房市場中800萬以上總價段成交套數占比明顯提升；無錫、合肥、成都、青島等多個二線城市高總價段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市場來看，一線城市二手房價格持續下跌，疊加更多大戶型次新房掛牌入市，部分購房者轉向二手房市場，高總價需求釋放良好，而隨著價格逐步調整到位，5.17新政后低總價、老破小成交量明顯增加，部分剛需客戶也進入二手房市場。二線城市僅少數城市高總價段二手房成交占比有所增加。

　　上半年重點50城批準上市面積同比下降約四成，50城可售庫存出清周期延長至21.3個月，短期庫存去化仍存壓

　　全國：2024年1-5月，全國房屋新開工面積為3.0億平方米，同比下降24.2%，降幅較1-4月收窄0.4個百分點，已連續3個月累計降幅收窄，其中，住宅新開工面積為2.2億平方米，同比下降25.0%，降幅較1-4月收窄0.6個百分點。2024年1-5月，全國房屋施工面積為68.9億平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積為48.2億平方米，同比下降12.2%。全國房屋竣工面積為2.2億平米，同比下降20.1%，降幅連續2個月收窄。

圖：2016年至2024年50個代表城市商品住宅上半年月均批準上市面積走勢

圖：2019年至2024年50個代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢

數據來源：中指數據CREIS

　　重點城市：新房銷售調整態勢未改，同時土地成交規模持續收縮，新房供應規模持續在低位。據初步統計，2024年上半年，重點50城商品住宅月均批準上市面積約1060萬平方米，同比下降約40%。進入二季度，由于去年4、5月基數回落，同比降幅明顯收窄，但6月在較高基數下，同比降幅再次擴大。整體來看，6月批準上市面積環比小幅回升，但同比下降約50%，未出現往年6月因房企沖刺年中業績帶來的供應高峰，土地縮量帶來的新房項目供應趨緩現象逐步顯現。

圖：2018年至2024年50個代表城市商品住宅銷供比走勢

　　數據來源：中指數據CREIS

　　從供求對比來看，上半年供需兩端依然偏弱，重點50城整體表現為供小于求。據初步統計，2024年上半年，50個代表城市商品住宅月均新增供應約1060萬平方米，同期月均成交面積約1370萬平方米，銷供比為1.30，由于供應端持續走弱，整體呈現出供小于求的特點，當前市場仍處于去庫存階段。

圖：2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數據來源：中指數據CREIS

　　受供應縮量影響，重點城市庫存規模小幅下行，但出清周期仍在延長。截至2024年5月末，50個代表城市商品住宅可售面積約3.34億平米，較2023年末下降2.2%，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個月，較2023年末延長3.9個月，其中，三四線代表城市出清周期達30.7個月，短期庫存去化壓力大。

　　綜合來看，2024年上半年，重點城市市場活躍度整體偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市場情緒出現修復，在以價換量帶動下，二手房成交規模率先回升，但新房市場整體表現不及預期，多數城市表現仍較為低迷。短期來看，核心一二線城市市場活躍態勢有望延續一段時間，從而對全國市場形成一定支撐，但持續時間及修復節奏仍依賴于居民收入預期好轉。對于更多二線、三四線城市來說，或需要等待核心城市市場活躍度進一步回升修復帶動。

　　上半年土地市場表現平淡，300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，TOP20城市出讓金占全國比重升至近60%

　　2024年上半年，新房銷售表現尚未好轉，在“以銷定投”策略下，房企拿地仍較謹慎，同時4月末自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應”后，政府推地節奏放緩，全國300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。根據初步統計，2024年上半年，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607萬平方米，同比下降38.1%；土地出讓金5354億元，同比下降44.3%。土拍熱度方面，僅部分熱點城市優質地塊尚能實現溢價成交，大多數城市地塊底價成交甚至出現流拍，整體成交樓面均價同比下降10.1%，溢價率較去年同期下降2.4個百分點。

表：2024年上半年全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化

注：推出面積按公告時間統計，為規劃建筑面積。

數據來源：中指數據CREIS

　　各線城市住宅用地推出、成交規模同比均下降，二線、三四線城市土地出讓金降幅均超四成。根據中指數據，2024年上半年，一線城市住宅用地推出面積同比降幅約六成，其中上海、廣州、深圳降幅均在七成以上；二線、三四線城市受地方政府推地及房企投資信心持續偏弱影響，推出、成交各指標同比均下降，其中土地出讓金降幅均超四成。部分城市優質地塊拍出較高溢價，而多數城市或郊區土拍情緒仍較低，成交樓面均價更多是結構性變動，一線城市同比上漲12.5%，二線、三四線城市同比分別下跌8.9%、15.2%。

　　土地成交的城市集中度進一步提升。根據中指數據，2024年上半年，住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市占全國出讓金的比重較2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重近六成，TOP50城市占比近八成。

　　流拍撤牌方面，2024年上半年，全國住宅用地流拍撤牌率上升。根據中指數據，2024年上半年，全國住宅用地流拍撤牌1361宗，流拍撤牌率26.2%，較去年同期提升3.5個百分點。其中，二季度，全國住宅用地供求同比縮量明顯，流拍撤牌522宗，流拍撤牌率21.1%，較2024年一季度回落9.8個百分點，較去年同期回落2.1個百分點。

　　從重點城市來看，2024年供地計劃總量縮減約10%。近兩年，多數城市土拍情緒持續低迷，政府推地信心顯不足，同時，今年4月末，自然資源部發布《關于做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供應，要求庫存量大的城市，應暫停新增住宅用地出讓，這些均影響了2024年各地的土地計劃供應量。根據中指監測，截至6月末，重點22城有20城發布了2024年供地計劃，供應規模延續縮減態勢，整體同比下降約10%。北京、成都去年供地計劃完成率較高，2024年計劃供應量與去年持平。其余城市中，合肥、廣州、上海計劃供應量降幅在一成左右，寧波、無錫、長春等城市降幅超三成，蘇州降幅達六成以上。鄭州、福州、沈陽在低基數影響下，2024年計劃供應量同比明顯增長。

表：重點城市22城2024年商品住宅供地計劃（市本級，公頃）

注：北京2024年供地計劃按下限計算，上海按均值計算（含城中村、舊改用地）。青島采用2024住宅發展年度計劃中數據。重慶為全市口徑。長春2023年供地計劃對比數據采用中期調整版。供地計劃完成率=推出宅地規模/計劃供應規模。

數據來源：中指數據CREIS

　　土拍規則方面，2024年以來政府繼續采取更加靈活和市場化的競拍規則，提高房企參拍積極性。一是，3月，上海放松“70/90”政策，深圳跟進取消“70/90”政策并減少住宅公攤面積，福州于2月優化陽臺面積規則。二是，4月30日，北京海淀永豐南地塊最高溢價率提至20%，突破了此前15%的慣例，6月7日，上海發布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求，當前僅剩北京、深圳等少數城市仍保持宅地土拍最高限價政策。同時，杭州在銷售限價、青島在土地出讓金余款繳納期限方面也做出相應優化。

　　土拍熱度方面，一季度核心城市表現尚可，二季度土拍熱度下滑明顯。2024年初，上海、杭州、北京、合肥等城市優質地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上，1-3月22城各月成交溢價率均在8.5%以上；步入二季度，房企舉牌意愿較低，住宅用地成交溢價率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，6月22城溢價率降至3%左右，是2023年以來月度較低水平。

圖：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢價率

數據來源：中指數據CREIS

　　具體來看，上海、杭州土拍維持一定熱度，成都優質地塊帶動下拉升整體溢價率。上海上半年合計出讓19宗地，其中13宗溢價，10宗觸頂，二季度出讓11宗，7宗溢價，5宗觸頂，房企舉牌意愿較高。杭州上半年成交宅地34宗，19宗溢價，其中16宗溢價率在10%以上。成都今年持續加大優質地塊推出力度，出讓的30宗地中，10宗溢價，其中錦江區潘家溝村3宗溢價率均在30%以上。

　　北京、合肥、長沙二季度溢價率下行明顯。北京主要受地塊質量欠佳影響，2024年上半年合計出讓19宗地，二季度僅占6宗，其中4宗區位一般，2宗捆綁商業且起始價較高（海淀永豐地塊起始價78億元，朝陽酒仙橋地塊起始價112億元），多底價成交。合肥、長沙主要由于房企拿地力度減弱，整體成交地塊的溢價率均由一季度的20%以上降至二季度的5%以下，僅部分地塊溢價成交，出讓地塊多為底價。

　　青島、南京一季度成交地塊均為底價，而在近期土拍中，土地市場熱度略有回升，部分地塊競拍出高地價。如6月19日，南京NO.2024G11地塊競價47輪，成交樓面價43888元/㎡，位居南京歷史第二位；6月20日，青島嶗山區王家村35號地塊競價364輪，成交樓面價達39516元/㎡，刷新了青島樓面價紀錄。

　　重慶、天津、無錫、沈陽土拍情緒持續低迷，今年以來成交宅地普遍為底價，房企拿地信心偏弱。

　　拿地企業方面，22城中央國企仍是拿地主力，部分城市地方國資占比較高，民企占比約兩成。根據中指統計，2024年上半年，22城累計拿地金額中，央企、全國布局的國企及地方國資占比合計達75%，其中央國企占比較2023年全年提升4個百分點，北京、深圳、廣州、上海、廈門等地央國企拿地金額占比均在八成左右，合肥、天津央國企占比也過半。福州、鄭州地方國資占比較高，拿地金額占比均超七成。另外，杭州、青島本地民企加大深耕力度，民企拿地金額占比在5成以上。

　　整體來看，2024年上半年，全國300城住宅用地供求規模縮量態勢仍較明顯，同比降幅進一步擴大。重點城市2024年的住宅用地供應計劃普遍下調。進入第二季度，由于推地量較低，重點城市的土拍活動相應較少，部分核心城市土拍也出現降溫行情，大多數城市土地以底價成交，整體土地市場保持低溫態勢。

　　在此期間，土拍規則進一步優化，上海取消了地價溢價率10%上限要求，而北京則試點實施分段指導價，部分地塊上調溢價率上限。由于新房市場修復仍存在不確定性，房企拿地時普遍持謹慎態度，上半年多數城市的拿地主力依然是央國企。考慮到上半年各地供地節奏較為緩慢，預計下半年各地將有更多優質地塊推出，房企參與土拍的意愿或將逐步增強，局部區域/特定地塊有望出現點狀回暖。

1-5月房地產開發投資額同比下降10.1%，降幅連續3個月擴大

圖：2014年至2024年5月房地產和住宅累計開發投資及其同比增速

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS

　　房地產開發投資額同比降幅連續擴大，整體表現仍偏弱。2024年1-5月，全國房地產開發投資額為4.1萬億元，同比下降10.1%。其中，住宅開發投資額為3.1萬億元，同比下降10.6%，占房地產開發投資的比重為75.9%。

圖：2014年至2024年5月全國房企到位資金同比增速及2024年1-5月各項資金來源同比增速對比

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS

　　在房企融資政策持續優化、項目“白名單”持續推進帶動下，1-5月房企到位資金降幅有所收窄，但受銷售較弱影響，房企資金面仍承壓。2024年1-5月，房地產開發企業到位資金為4.3萬億元，同比下降24.3%，降幅較1-4月收窄0.6個百分點。其中，國內貸款為6810億元，同比下降6.2%，降幅較1-4月收窄3.9個百分點，占到位資金的比重為16.0%。自籌資金為1.5萬億元，同比下降9.8%，降幅較1-4月收窄0.3個百分點，占比為34.8%。定金及預收款為1.3萬億元，同比下降36.7%，降幅較1-4月收窄0.5個百分點，占到位資金的比重為29.6%。個人按揭貸款為6191億元，同比下降40.2%，占到位資金的比重為14.5%。

　　重磅會議召開在即，宏觀政策或將持續加力穩經濟，房地產政策仍有優化空間

　　宏觀經濟方面，今年以來，我國經濟平穩運行，但外部環境依然復雜嚴峻，海外部分經濟體已進入降息通道，但美國高利率環境仍在延續，單邊主義抬頭，外部環境復雜性、嚴峻性、不確定性上升，我國外貿形勢難言穩定。從國內來看，4月30日中央政治局會議指出“經濟持續回升向好仍面臨諸多挑戰，主要是有效需求仍然不足，企業經營壓力較大，重點領域風險隱患較多，國內大循環不夠順暢”，穩固當前經濟回升向好趨勢仍需政策持續加力，會議中也指出“要及早發行并用好超長期特別國債，加快專項債發行使用進度，保持必要的財政支出強度”，根據財政部消息，截至6月14日，超長期國債已發行4次共1600億元，財政政策或將持續發力，同時，會議決定7月召開第二十屆中央委員會第三次全體會議，下半年宏觀政策或將進一步落地落實，助力經濟穩中向好發展。

表：2024年以來中央重要會議中涉及房地產的內容梳理

數據來源：中指研究院綜合整理

　　房地產政策方面，年初兩會《政府工作報告》明確今年房地產政策聚焦在穩市場、防風險、促轉型等方面。1月住建部、金融監管總局建立城市房地產融資協調機制，隨后各地加快落實跟進，相關制度不斷完善，項目“白名單”為企業提供了更多資金支持。同時，住建部多次召開保障性住房建設工作現場會，保障房建設和籌集受到中央及監管部門高度重視，各地以配租型和配售型保障房為主體的保障體系建設進一步加速。保障性住房開發貸款、“平急兩用”公共基礎設施建設貸款以及城中村改造專項借款配套資金持續落位，“三大工程”在穩投資、穩需求等方面起到一定積極作用。

　　4月30日政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，樓市政策方向更加明確，5.17監管部門出臺“一攬子”新政，著力在穩市場、去庫存，對市場預期產生了明顯帶動，6.7國常會再提“去庫存”，提出“對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進”，為市場釋放了更加積極信號。

　　從政策舉措來看，穩市場方面，5月17日監管部門落地多項舉措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全國層面首套、二套房貸利率下限，降低公積金貸款利率，降低購房門檻和購房成本，促進購房需求釋放。

　　去庫存方面，一方面，5月17日央行明確設立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，國企收儲未售新房成為政府主推的消化存量房產的方式；6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，指出“借鑒前期試點經驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存”。6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，將收儲范圍擴大至市縣。

　　另一方面，5月17日自然資源部相關領導明確提出處置閑置土地、盤活存量土地的三項政策舉措，包括閑置土地合理調整規劃條件和設計要求、促進土地二級市場流通轉讓、支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。6月24日，據市場消息，自然資源部正協同有關部門研究具體政策，擬通過專項債券支持政府回收房企閑置用地。4月底，自然資源部發布通知，指出各地未來新增住宅用地供應量與當下商品住宅去化周期、盤活存量規模關聯，消化存量土地的配套政策也在逐漸落地。

　　除此之外，“好房子”建設多次被提及，4.30中共中央政治局會議提出“要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待”，6.7國常會強調要“順應人民群眾對優質住房的新期待”，“好房子”建設和供給已經成為未來行業發展共識，建設節奏加快有望進一步促進改善性住房需求釋放。

圖：2022年以來各地因城施策頻次（截至6月30日）

　　表：2024年以來主要政策類型出臺頻次對比（截至6月30日）

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

　　地方層面，根據中指監測，2024年上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條，二季度各地政策保持較高頻次。具體來看，一線城市在限購、限貸、公積金貸款等方面均有政策優化，限購方面，北上廣深政策舉措主要集中在降低購房個稅/社保年限、支持多孩家庭購房、優化非核心區限購等方面，除廣州取消120平方米以上限購外，北上深核心區域仍保持嚴格限購。限貸方面，5.17政策后北上廣深均下調了首付比例和房貸利率，其中廣州首付比例降至首套15%/二套25%，下調力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、廣州同日出臺公積金新政，針對購買綠色低碳建筑的購房者給予公積金額度的上浮。

　　二線和三四線城市繼續從取消限購、完善二套房認定標準、優化公積金貸款政策、優化限售、發放購房補貼等方面優化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限購政策，多數城市首付比例降至全國下限要求并取消商貸利率下限，多個二線城市首套房貸利率降至3.05%、二套降至3.15%，下調幅度較大。多地快速落實5.17新政，對市場情緒產生積極影響，有利于帶動購房需求釋放，核心城市市場活躍度逐漸提升。另外，多地通過發放購房補貼鼓勵農民進城購房，出臺支持農民放棄、退出農村宅基地相關政策。杭州、蘇州、武漢、南京等城市出臺購房即可申請落戶政策，有利于促進人口流入。

　　各地供給端政策亦在持續優化，為房企建設“好房子”提供了更好條件。如今年3月，上海在第二輪土地公告中，對之前“70/90”政策在套型面積、比例要求均做出一定優化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海發布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求。另外，江西省、南京、臨沂等地均發布住宅品質提升設計相關文件，北京要求“開展保障性住房居住品質調查，提煉‘好房子’基本要素和關鍵指標，研究制定保障性住房“好房子”建設實施意見和配售型保障性住房建設導則”。

　　除此之外，國企收儲未售新房成為政府力推的“去庫存”模式，近兩個月廣州增城區、杭州臨安區以及貴陽、臨滄、惠州等城市均發布“國企收儲未售新房”的相關公告，配套政策正在加速落地，有利于緩解企業資金壓力，同時也有助于加快商品房市場去庫存及增加保障房供給。同時2024年以來多地推進住房“以舊換新”，促進一二手市場聯動，其中南京、鄭州推進力度相對較大，國企收舊換新的效果正逐漸顯現。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯動或更加順暢。

表：2024年上半年一線城市放松限購限貸限價政策主要舉措

資料來源：中指研究院綜合整理

　　整體來看，2024年以來，中央多次強調房地產的重要性，穩定房地產對于穩定宏觀經濟大盤至關重要，4.30政治局會議為今年房地產調控政策定調后，6.7國常會進一步明確政策方向，也釋放了更加積極有力信號，市場不穩、政策不止。下半年房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。

　　從政策趨勢上看，需求端，放開核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，預計一線城市將繼續優化限購政策，京滬深或參考廣州放開120平以上大面積段限購，取消郊區限購，非本地戶籍購房社保年限要求有望進一步降低，購房政策與生育、人才等政策結合，增加特定人群購房名額等。各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍然具備空間，同時各地有望加大居民購房補貼，政策或從“補磚頭”轉向“補人頭”。

　　供給端，一方面，合理控制以及優化新增商品住宅用地供應成為政策發力點，預計政策舉措聚焦優化土拍規則，取消限價、取消遠郊區容積率1.0限制等，為企業建設“好房子”提供更多支持；另一方面，預計項目“白名單”政策深入推進，降低企業經營壓力，同時加快對房企此前預繳稅費的清算節奏，及時退稅為房企提供資金流動性。

　　從去庫存方面來看，地方按照“以需定購”原則，聯動保障房供給，收儲已建未售新房的節奏或加快，收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。同時參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

　　上半年超預期調整，預計下半年在各項政策持續發力下，市場下行態勢將趨緩，全年新建商品房銷售規模將降至10億平米以下

　　2024年1-5月，在高基數、居民置業意愿未見明顯改善、二手房市場對新房需求形成一定分流效應等因素影響下，全國新建商品房銷售規模同比降幅超20%，4月底中央政治局會議釋放政策利好，5月監管部門和各地政府積極落實穩市場舉措，核心城市政策效果逐漸顯現，帶動全國新房市場邊際改善，5月單月，全國商品房銷售面積、金額同比降幅較4月分別收窄2.1和4.1個百分點，但市場能否筑底企穩并實現修復行情仍依賴于居民收入預期的改善程度。

圖：2019年以來央行城鎮儲戶調查中有關收入和就業預期變化情況

數據來源：央行，中指數據CREIS

　　短期居民收入和就業預期尚未明顯改善。根據央行《2024年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》，2024年一季度城鎮儲戶收入信心指數與上季基本持平，仍處于近幾年較低水平；就業預期指數較上季度提升0.2個百分點，但整體亦處于2019年以來相對低位，城鎮儲戶就業、收入預期并未出現明顯改善，預計將繼續拖累居民置業意愿，制約房地產市場修復節奏。

　　根據中指調查數據，2024年6月，受訪者選擇“購房意愿強于上月”的比例較上月下降2.4個百分點，“購房意愿弱于上月”的比例環比提升，購房者觀望情緒仍較重，居民入市節奏放緩，受訪者選擇1年內置業的比例繼續下降，環比下降0.5個百分點。

　　另外，二手房價格明顯下跌、區位配套更為優越等因素影響下，二手房性價比進一步提升，購房者選擇二手房的意愿仍較高。綜合來看，當前制約新房市場修復的因素并未出現明顯改變，預計2024年下半年新房市場仍處于筑底階段。

　　值得關注的是，5月17日，央行明確設立3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，用于收購房企已建成未出售的商品房。假設收購主體20%的資金為自有資金，80%的資金從銀行貸款，按均價1萬元/平方米、 7折收購計算，5000億元貸款合計可收購接近9000萬平方米商品住宅，若政策加快落地，將對穩市場起到積極作用。

表：2024年全國房地產市場主要指標預測結果

數據來源：中指研究院測算

　　從下半年市場走勢來看，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，隨著去年高基數效應進一步減弱以及房地產供需兩端政策持續發力，樂觀預期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年銷售面積9.9億平方米，同比下降10%左右；中性預期下，下半年全國新建商品房銷售面積同比仍下降約10%，全年同比下降接近15%；悲觀預期下，居民收入預期仍偏弱，穩市場、去庫存政策不及預期，則下半年全國新建商品房銷售面積同比降幅仍較大，全年降幅約18%。

圖：2022年以來各線代表城市新建商品住宅成交面積走勢

數據來源：各地房管局，中指數據CREIS

　　下半年，一線城市在政策優化帶動下，新房成交規模有望溫和修復；二線、三四線城市低基數效應明顯減弱，新房成交面積同比降幅或將明顯收窄。2024年上半年，在高基數影響下，各線城市新房成交面積同比降幅均較大，短期來看，一線城市政策仍具備較大優化空間，隨著下半年政策端持續發力，一線城市市場情緒有望繼續好轉，從而帶動新房成交規模溫和修復；二線、三四線城市政策優化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預計將保持在低位，但隨著下半年高基數效應的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩。從全年來看，各線城市新房市場調整態勢或較難改變，部分核心城市因去年上半年高基數，全年成交面積同比降幅或較大，如北京、杭州、成都等城市。

圖：2012年以來全國商品房待售面積及新開工面積同比

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS

　　土地成交規模大幅下滑態勢尚未扭轉，新房成交面積同比降幅仍較大，商品房待售面積處于高位，或將繼續制約房企新開工規模，下半年新開工面積同比降幅或仍較大。在影響新開工的多個因素中，土地成交規模是新開工最前端指標，今年以來全國土地（住宅+商辦用地）成交面積延續大幅下滑態勢，上半年同比下降29.3%，土地成交面積回落態勢尚未扭轉，預計將繼續拖累新開工規模；同時，今年以來，全國新建商品房銷售面積同比降幅超20%，尚未出現好轉跡象，預計也將制約下半年新開工節奏；另外，2024年5月，商品房待售面積（已竣工未售面積）超7.4億平方米，處于歷史高位，或將繼續影響房企開工意愿。多個因素影響下，下半年新開工面積或難有明顯改善，同比降幅或仍較大。

　　4月30日，中央政治局會議明確“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，消化存量房產與保障房相結合已經成為重要方向，通過現有存量房產轉化為保障房或導致短期配售型保障房新增建設放緩，進而導致其對新開工面積的支撐受到一定影響。

圖：2019年以來施工、新開工、竣工面積和房地產開發投資、建筑工程投資同比走勢

　　數據來源：國家統計局，中指數據CREIS

　　在房地產施工面積大幅下滑、新開工面積延續回落態勢、竣工面積同比下降等多個因素影響下，下半年建筑工程投資或整體處于低位，這仍將是房地產開發投資的主要拖累項之一，預計下半年建筑工程投資整體處于低位，同比或繼續下降。另外，今年以來土地出讓金大幅下滑，或將拖累下半年土地購置費修復。

　　綜合考慮建筑工程投資和土地購置費（兩項占房地產開發投資的比重超90%），預計下半年房地產開發投資的表現或仍較弱，但隨著低基數效應的逐漸顯現，下半年房地產開發投資額同比降幅或收窄。全年來看，中性情形下，房地產開發投資同比下降接近8%，悲觀預期下，同比降幅或超10%。

　　整體來看，由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，2024年下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。樂觀預期下，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預期下，全年降幅約18%。供給端，新房銷售市場修復節奏緩慢、土地市場縮量態勢未改、商品房待售面積處于高位等因素影響下，新開工面積下行態勢或較難改變，全年預計同比降幅仍接近20%；房地產開發投資額在低基數效應顯現下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進落實，或將對投資產生一定支撐。

　　解放思想，實質性推進去庫存并加力促需求是關鍵

　　4月中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，6月7日國常會提出“繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進”，定調樓市“去庫存”。現階段的“去庫存”與上一輪“去庫存”相比，最大的不同是我國房地產市場所面臨的供求關系已發生明顯改變。過去有相當一部分居民居住條件較差，基本住房需求尚未滿足，“去庫存”所采取的方式是通過“棚改貨幣化安置”拆除老舊房屋釋放住房需求，進而實現去庫存。而當下我國居民基本住房需求已經得到滿足，庫存不僅包括存量房產，也包括閑置土地和存量土地，存量房產中除了涵蓋待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。

　　針對消化存量土地，5月17日，自然資源部相關負責人已經明確提出處置閑置土地、盤活存量土地的三項政策舉措，包括閑置土地合理調整規劃條件和設計要求、促進土地二級市場流通轉讓、支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設。6月25日，據市場消息，自然資源部正協同有關部門研究具體政策，擬通過專項債券支持政府回收房企閑置用地，未來相關配套政策有望逐漸細化落地。

　　針對消化存量房產，5月17日，央行提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。國企收儲未售新房已經成為政府力推的“去庫存”模式，除此以外，近兩年地方也有不少探索實踐，如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量房產的重要模式補充。

　　模式一：國企收儲未售新房

　　“國企收儲未售新房”是由地方國企出手，直接收購開發企業已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。

　　國企收儲未售新房將對市場產生多方面影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也將有利于促進房企加快項目竣工節奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

表：近幾年部分城市“地方國企收儲未售新房”的相關實踐及政策

資料來源：中指研究院綜合整理

　　此前在2023年初，央行設立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南）試點市場化收購存量住房，增加租賃住房供給。根據中指監測，除了以上8個試點城市之外，蘇州、杭州等城市近幾年也有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關實踐，5.17政策以來，湖北省、寧夏省、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房。各城市中僅鄭州規模較大，截至2024年5月，鄭州城發安居累計收購10.6萬間房源，房源大部分為商辦公寓，有少部分為住宅項目，主要用于人才公寓。近兩年試點城市已經積累了部分成功經驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動保障性住房再貸款加快落地見效，加快“去庫存”。

　　值得關注的是，保障性住房普遍對戶型/面積有一定限制，與在售新房或存在一定錯配，同時若轉化為配售型保障房，則需要較大幅度打折收購才能滿足配售政策（通常要求價格是周邊商品房的50%）；若轉化為保租房，多數城市租金收益率較低情況下也需要貼息、項目打折等配合才能實現收益平衡。

　　模式二：以舊換新

　　“以舊換新”是指在政策支持下，業主利用名下的二手房去置換新房的一種模式。根據中指研究院監測，截至2024年6月30日，全國已有超90城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。其中，“中介優先賣”模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環節的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。

　　“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業主二手房，業主再去購買新房。根據中指研究院監測，從去年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

　　“換新”環節中，各地政策存在一些差異。

　　（1）一種由國企平臺收購，同時給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可購買。根據中指監測，目前鄭州的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小。鄭州“收舊換新”由國資平臺直接收購業主舊房，截至6月30日，據鄭州房產交易服務平臺顯示，換房人可選新房樓盤共計191個，一方面，換房人選擇范圍較多可以提升居民換購積極性，另一方面，有利于進入房源庫的房企銷售改善，但這對國資平臺資金儲備和融資能力的要求較高。

　　（2）另一種是收購房源的國企平臺限定換房人僅可購買該企業旗下指定的新房項目（實現定向去庫存），目前大部分城市采取這種方式。限定換房人購買的樓盤范圍會對政策效果產生一定影響，這也是過去不少城市政策效果不明顯的重要原因，但若進行收儲的房企在當地項目較多，也會產生較好效果。

　　以南京“以舊換新”政策為例，2024年4月啟動的第一階段模式就主要是由南京安居進行房源收儲，同時將新房可購房源限定在旗下十余個項目中。從南京第一階段效果來看，由于南京安居旗下在售項目較多（14個項目可選），房源充足，且不少項目位于南京主城區，使得換房人可選范圍較大，市場反饋較為積極，相應的住房需求得以及時釋放。截至6月27日，安居集團14個樓盤累計來訪約3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協議。

　　城市案例--南京

　　第一階段：

　　4月27日，南京安居建設集團發布《南京安居建設集團關于存量住房“以舊換新”試點活動的公告》。

　　試點方式：試點期間（2024年12月31日前），換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據。

　　收購主體：南京置新資產管理有限公司（南京安居建設集團有限責任公司旗下全資公司）。

　　相關要求：存量住房位于南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）范圍內，不含自建住房、商業、辦公、公寓等。存量住房應成套、產權清晰，狀態為可交易（不存在抵押、擔保或查封等其他不可置換狀態）。首批試點限額2000套。

　　可購房源：可置換的新建商品住房房源，為安居集團旗下14個項目，約7800套。

　　第二階段：

　　6月6日，南京房產微政務發布《關于推出住房消費第二批次“以舊換新”房源的通知》。

　　試點方式：2024年6月10日-12月31日，市屬、區屬涉房國企結合新建商品房庫存情況，在全市范圍內開展住房消費“以舊換新”活動。

　　收購主體及要求：南京奧體建設等12家房企，房企自行確定舊房收購范圍和條件。

　　可購房源：再推出21個新建商品房項目2780套房源。

　　隨著政策的推進，南京6月開啟了第二批“收舊換新”，進一步擴大住房“以舊換新”房源，除安居集團項目外新增21個項目2780套房源，各樓盤實行“一盤一策”，回收范圍、置換比例、面向群體均由房企自行確定。從參與房企來看，仍以城投或國企為主，部分項目為民企與國企合作項目。項目覆蓋區域則增加了江北、江寧、高淳、六合等區域，“以舊換新”基本鋪開到了南京全市。而后，江寧、浦口、建鄴區也針對相應區域開啟“以舊換新”試點活動，其中江寧區房地產企業聯盟（9家房企）10個樓盤提供了1000套房源，浦口、建鄴區分別收購存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企業更為豐富，更多民企項目參與其中。

　　整體而言，“國企收舊換新”滿足了業主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化，同時還可以加快政府保障性住房籌集節奏。當然，相比國企直接收儲未售新房，收舊換新需要個人業主參與，鏈條和周期也會相對更長一些。實踐中，此模式也需進一步完善操作流程，以保障政策實施效果，比如：二手房回收通常需要對價值進行評估，如果評估價太低則可能打擊業主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業主準備一筆資金先還清貸款等，未來政策在支持帶押過戶、給予優惠補貼等方面有望進一步完善。

　　模式三：非居改租

　　“非居改租”指針對閑置和低效利用的非住宅項目，將其轉變為租賃用途的房屋，進而促進存量房產盤活。2021年，國務院出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出對閑置和低效利用的非居住存量房屋，在符合相關條件下，允許改建為保障性租賃住房。

　　在政策支持下，“非居改租”成為各城市積極探索的重要方向，北上廣深、天津、廈門等很多重點城市均出臺了“非居改租”相關政策，普遍對改建范圍、改建標準及流程進行了明確規定，改建項目用作保租房期間，普遍明確不變更土地性質，不補繳土地價款，并按規定享受金融、財政稅費減免等優惠。

　　從本輪消化存量房產的幾種模式來看，核心都是將存量房產轉化為保障性住房，在住房保障體系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。

　　針對配售型保障房，2023年8月，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出配售型保障房的發展思路以來，多地已經公布了首批或2024年配售型保障房的建設計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。當下我國房地產市場總體供過于求，多數城市基本住房需求已得到滿足，并且商品房市場存在較大庫存壓力，因此各地應落實“以需定建”，控制配售型保障房的新建規模，優先通過存量房產轉化為保障性住房的方式進行籌集，避免造成新的庫存問題，促進房地產市場平穩健康發展。

　　針對配租型保障房，當前出臺消化存量房產相關政策的城市多數將存量房產轉化為了保租房。“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬套（間）的任務規模，體量仍較為龐大。過去各地供給保租房的方式，除了新建外，不少來自于市場化長租公寓的“納保”籌集，考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來若將存量房產轉化為保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進房地產市場企穩恢復，但相比“納保”籌集的方式，國企收儲存量房產轉化為保租房需要較多增量資金支持。

表：部分重點城市保租房籌集計劃與完成情況

數據來源：中指研究院綜合整理

　　隨著中央政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，去庫存已成為短期房地產政策的重心之一。結合從5.17政策基調來看，國企收儲未售新房正成為政府力推的消化存量房產的模式，除此以外，預計地方已有實踐經驗的國企收舊換新、非居改租等模式可能也將繼續同步推行。

　　與此同時，由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場進行統籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。中央已經提出，對于尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。在中央精神指導下，各地政府預計將加大存量土地盤活力度，促進土地資源節約集約利用，化解市場庫存壓力。

　　另外，解決房地產面臨的問題，本質仍是盡快推動市場交易恢復，加大促需求力度，如優化核心城市限制性政策，降低交易稅費、加大購房補貼力度等。整體來看，當下解決房地產問題需要“一攬子”政策協同發力，從5.17新政來看，政策正在向多措并舉解決房地產困境的方向推進，并圍繞控制供給，加快去化等出臺了具體政策措施。未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實，預計將有利于加快房地產市場企穩恢復。

　　2024年以來，房地產仍處于調整階段，房企銷售延續下滑態勢，降幅略有收窄。上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比降幅連續4個月收窄。供地量大幅減少及房企投資仍偏謹慎下，TOP100企業拿地總額同比下降超三成。融資方面，房企融資規模同比下降超兩成，信用債占比提升。上半年，監管部門持續釋放政策利好，企業應緊抓地方政府收儲機會，積極去庫存，同時借助項目“白名單”，積極融資穩定現金流，并增強品牌力和產品力，打造適應購房者需求的“好房子”。

圖：2021年至2024年上半年TOP100房企累計銷售額均值及增速情況

注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。

數據來源：中指數據CREIS

　　2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月收窄3.8個百分點，連續4個月收窄。6月份，典型企業如綠城中國、中建壹品等銷售增長較為明顯。上半年，百億以上陣營44家，陣營調整還在持續。千億以上陣營6家，較去年同期減少1家，銷售額均值1330.8億元。第二陣營（500-1000億）企業4家，較去年同期減少6家，銷售額均值577.8億元。第三陣營（300-500億）企業6家，較去年同期減少10家，銷售額均值387.2億元。第四陣營（100-300億）企業為28家，較去年同期減少17家，銷售額均值163.2億元。

圖：2022-2024年上半年TOP100企業拿地總額

數據來源：中指數據CREIS

　　2024年上半年，TOP100企業拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續擴大。4-5月，土拍政策頻出，房地產企業也在積極適應并調整戰略。一方面，對于優勢地區的優質地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。另一方面，對于性價比不高的地塊，房企拿地較為謹慎。

　　融資方面，房企融資規模同比仍下降。2024年上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%；其中信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。信用債為主要債券融資渠道，占比提升。信用債占比65.5%，同比提升4.2個百分點，在政策支持的影響下體現出了一定的融資韌性；海外債占比僅為1.8%，同比下降1.1個百分點，融資渠道幾近關閉；ABS占比32.7%，同比下降3.1個百分點。

　　整體來看，2024年上半年，雖然樓市政策不斷優化，但政策顯效尚不明顯，企業銷售去化仍承壓。下半年，穩市場、去庫存政策有望繼續發力，在此背景下，一方面，企業應利用政策機遇，積極與地方政府對接去庫存，同時把握核心城市政策窗口期，加大營銷力度促回款，并持續提高產品力，打造符合市場需求的“好房子”；另一方面，房企應順應時代發展，積極探索并確立新的發展模式，“輕重并舉”或是重要發展方向，企業應加強拓展輕資產業務機會，其中地方國資托底項目、保障性住房項目等具備較大代建空間，需積極把握代建機會。